八千万撬动千亿规模 保利资本的“地产+金融”构想

尽管成立不到半年，保利（横琴）资本管理有限公司（以下简称“保利资本”）却毫不掩饰它的野心。

“公司将立足资本市场，并与各大顶级金融机构逐步建立合作关系。”在保利商业2016年度新品发布会上，保利资本法人代表兼总经理吴海晖向时代周报记者透露，今年，保利资本将获得资本市场500亿元以上的授信额度。未来公司将对标KKR、黑石等顶级金融机构，并以千亿规模作为公司远景定位。

对内整合保利地产(600048,买入)内部现有商业不动产资产，对外并购拓展商业不动产资产。作为保利地产与保利投资、中金公司(03908)共同出资8000万元设立的私募股权投资基金，保利资本的设立，被看成是保利地产转型房地产金融计划中的重要一环。据悉，保利资本投资范围将不仅是房地产开发类项目，未来将逐步扩张至商业不动产、工业地产、物流地产、海外项目开发、企业并购等房业务布局上。

保利商业柳桢（化名）告诉时代周报记者，保利资本是刚成立不久的公司，目前正在逐步建立其经营管理模式，“未来保利资本也会对商业提供资金支持，拓展更多商业项目”。

撬动千亿规模

2015年12月10日，保利资本于珠海成立，时代周报记者通过全国企业信用信息公示系统发现，保利资本注册资本为8000万人民币。股东包括保利房地产（集团）股份有限公司、保利投资控股有限公司、珠海泰辉股权投资合伙企业（有限合伙）、中金正祥（上海）股权投资管理中心（有限合伙）。其经营范围包括资本管理、从事股权投资、投资咨询等多项业务。

公司人员架构方面，保利资本法人代表在2015年12月10日成立之初为刘平，2016年3月4日才变更为吴海晖。值得注意的是，现任保利地产副总经理的刘平，在金融及财务管理方面具体深厚背景。其曾获得中国注册会计师、中国注册资产评估师、高级审计师等职称，并取得经济学学士学位。

而吴海晖则历任保利长春副总经理兼财务总监，保利（甘肃）实业投资有限公司董事，保利（新疆）投资有限公司董事，后调入集团担任保利地产财务管理中心副总经理，同时吴还在多家股权投资合作企业（有限合伙）担任法人代表或高管，在金融和资本管理领域“颇有建树”。

保利资本团队是否均由保利地产内部抽调？保利资本李超（化名）在接受时代周报记者电话采访时表示，之所以先行从保利地产内部抽调担任公司要职，“是因为保利资本在筹建阶段的时候，他们这一批人在地产业务这块比较专业。保利资本从今年年初就开始大规模的招聘，目前团队已基本搭建完成。”他告诉时代周报记者，在保利资本内部，有一大半的人是从社会招聘。

对外投资方面，在完成基本人员筹建的保利资本，迅速开始其全国布局。2016年3月，保利资本出资3000万元成立西藏博华投资管理有限责任公司，刘平为董事长。同月，保利资本与深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同出资100万元成立嘉兴利安投资管理有限公司，刘平任董事长，吴海晖任总经理。

那么，保利资本叫板美国规模最大的上市投资管理公司—黑石集团，底气何在？

吴海晖向时代周报记者透露，经营策略方面，一方面保利资本将充分发挥并购基金、杠杆收购等股权投资基金方式获得资产权益，另一方面则是通过借助ABS、IPO等多元化资本运作手段套现权益资产。“目前公司已初步锁定一批与产业契合度高、市场预期较好的项目，同时公司正积极推进首只股权投资基金的募集工作，预计基金规模为50亿元”。

按照计划，接下来，保利资本将按照“两纵一横”区域进行拓展，即京港一线、东部沿海一线、长江流域一线。

保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌则对时代周报记者表示，保利资本并不仅仅服务于保利商业，同时服务于保利的其他产业。依托保利地产布局在全国的多个项目及资金实力，保利资本确有叫板黑石集团的底气。数据显示，2015年保利地产实现销售金额1541亿元，实现销售面积1218万平方米。

转战私募基金

保利地产为什么要专门成立资本公司？

从外部原因来看，类似保利资本这样的私募基金开始大行其道，在建立在目前信托机构纷纷收紧地产业务的大背景下。

随着信托刚兑危机事件频发，诸如华润在内的多家信托公司已收紧甚至暂停地产类信托产品的发行，进而造成房地产融资渠道收窄。为了获得更多融资，房企开始纷纷转战地产基金。

保利地产董事长宋广菊曾坦言，相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐，私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。

“如果单纯靠银行信贷融资、增发等渠道，资金压力还是比较大的”易居房地产研究院总监严跃进告诉时代周报记者，但如果和类似保利资本这样的金融机构进行合作，搭建平台，进而投资相应的地产基金和地产项目，将有助于缓解企业资金压力且让企业后续战略扩张方面有更大的主动性。

严跃进表示，“地产+金融”另一个利好就在于多方的资金汇集，容易撬动一些大项目的投资。“但其风险在于如果此类资金回收期慢，容易引起各合作方之间意见的冲突和抵触。”

中信建投房地产研究员陈慎告诉时代周报记者，地产和金融行业这种产融结合的匹配度是天然的，如陆家嘴(600663,买入)集团接下来的计划就是要做金融和地产的整合。

“国内房地产基金对于房地产投资多为参与开发环节的融资，习惯于短平快模式，且更偏向于债权性质。”中信建投研究报告称，金融的本质在于资金的融通，而房地产无论是从开发到销售、从开发商到购房者，每一环节都伴生着大量的资金需求，但传统金融机构基于风控、政策等要求难以满足所有融资需求（如银行对中小开发商的惜贷、政策放松之前的二套房贷等），资金供需两端的匹配度有待进一步提高，这也为金融切入房地产领域提供契机。

时代周报记者从保利内部了解到，在公司董事会看来，资本运作对于企业发展有着重大推动作用，其2016年董事会工作计划便包括推动资本创新，大力发展房地产基金，探索实践商业地产资产证券化，运用资本手段促进养老、商业、代理、物业等专业平台的市场化运营，开拓新的盈利增长点。