解码招商蛇口创新DNA：探索“港、产、城”综合运营

2015年12月30日，招商蛇口（001979）吸并重组成功在深圳证券交易所挂牌上市。在完成重组上市的那一刻，招商蛇口也按下了业务转型的启动键。

在过去一年时间里，“融合”与“创新”成为了这家央企的关键词。作为蛇口最重要的开发建设主体，招商蛇口不仅要重塑品牌体系，更要在这一区域上再造新蛇口。

定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，重组上市后的招商蛇口不再局限于地产业务，而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，开创“前港、中区、后城”的城市运营模式，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，从而实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

“用港、产、城综合开发模式，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。用产、网、融、城一体化推动城市升级，未来三至五年围绕社区开发和运营、园区开发与运营、邮轮产业建设和运营三大核心业务。”招商蛇口总经理许永军表示。

多元业务合纵连横

11月12日，我国最大的邮轮母港、招商蛇口全资建设运营的太子湾邮轮母港迎来开港首航。抢滩千亿邮轮产业，只是招商蛇口向中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商转型的一个缩影。

根据规划，在未来的三五年内，招商蛇口将以传统的地产为基础，把地产的收入从70％左右降低到60％，园区从目前的20％左右提升到30％-40％，邮轮产业从3％-5％提升到10％，以实践践行其“城市生长的力量”，引领城市升级并缔造新的业务板块标杆。

从单一的地产开发到多元复合业务齐头并进，短短一年内，招商蛇口在业务布局方面已经实现园区开发与运营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大业务板块的协同发展。

邮轮母港是招商蛇口的主要发力点之一，今年以来招商蛇口分别与多家世界级邮轮集团达成合作意向或签署合作协议，5月18日，深圳蛇口太子湾区域更获批设立“中国邮轮旅游发展实验区”，填补了华南邮轮产业的空白。

不仅仅是在华南地区。实际上，招商蛇口正在加紧邮轮板块的全国布局。招商系公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津、青岛、上海、厦门邮轮母港的开发运营，目前已初步形成了由北至南、覆盖东部海岸线的邮轮港口网络，已经基本掌握了中国沿海主要城市的邮轮母港，成为了聚核型的中国邮轮母港投资运营商。

招商蛇口的园区开发则是基于产业运营，以蛇口网谷为代表的产业园区，实现了片区创新驱动要素引入和集聚，发展方式完成由资源粗放型向质量效率型转变。

作为前海蛇口自贸区的最大企业建设主体，招商蛇口肩负着重要的建设和运营战略重任，并将成为深港合作示范区、国家“一带一路”建设的桥头堡、枢纽港和始发站。

目前，蛇口片区作为样板园区趋于成熟，其中蛇口网谷2015年集聚战略性新兴产业企业400 余家，实现年产值约200亿元。

对于社区建设，绿色低碳的环境及互联网技术的引入成为招商蛇口更为关注的、有助于提升社区综合服务能力的元素，同时社区项目开发也因园区的成熟而促成了价值的提升。

“蛇口被纳入广东自由贸易试验区、国务院首批‘双创’企业示范基地、中国邮轮旅游发展试验区，这些重大战略性项目的成功实践，已经并将越来越证明‘招商蛇口’是具有战略眼光和历史意义的正确选择，能够实现品牌价值的最大化。”招商局集团办公厅主任李亚东如是说。

随着业务融合的推进，招商蛇口将实现三大业务齐头并进、均衡发展的最理想状态。多家券商表示，招商蛇口凭借在自贸区开发建设的成功经验和独特区位优势、战略资源未来将展现更大的价值创造空间和投资潜力。

前港-中区-后城

在招商蛇口上市之初，有评论认为，2016年蛇口深圳湾将超越陆家嘴，成为“中国第一贵富人区”最重要的经济增长极。事实亦是如此。不过，相对于豪宅区，招商蛇口更意欲将蛇口打造成创新性高科技产业的聚集地，为新蛇口创造源源不断的活力和动力。

这一意愿在7月15日全新品牌主张“城市生长的力量”发布之后显得更为强烈。

以“城市升级引领者”为定位，以“用对待生命成长的方式升级城市”为使命，坚持“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”的品牌理念，招商蛇口意图打造“城市生长的力量”。而按照官方说法，“招商血脉、蛇口基因”正是该品牌的核心内涵。

在这样的理念指引下，招商蛇口在原有业务上探索产业的协同和聚集，摸索出了蛇口片区的城市发展模式，即“前港-中区-后城”的生态发展模式，而该模式分别对应的正是招商蛇口三大业务板块—园区开发与运营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。

所谓“前港-中区-后城”模式，指的是由港区带动园区再推动城市的发展—契合了港口、园区和城市良性互动规律，汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

“‘前港-中区-后城’就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。这一模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，其内涵是通过产业流动和升级盘活城市。”招商蛇口总经理许永军说。

“前港”实质上是指港口经济，这一部分将着力于高端邮轮运营；“中区”的核心产品则是蛇口网谷、南海意库等聚集互联网、物联网相关产业及研发创新型的企业；“后城”则着重于商会、到家汇等线上线下智慧服务平台，形成更加完善的社区生活服务体系，满足城市生活的多元需求。

据招商蛇口透露，深圳蛇口太子湾是“前港-中区-后城”模式的一个试点。目前，太子湾整体规划170万平方米，包括60万平方米写字楼，40万平方米商业，以及住宅、公寓、国际医院、国际学校。

复制“蛇口模式”

从深圳文化名片海上世界，到腾笼换鸟的蛇口网谷，再到智慧服务平台招商会，以及“船、港、城、游、购、娱”联动发展的太子湾邮轮母港项目，招商蛇口把“前港-中区-后城”的发展模式打造成了极致。

值得一提的是，作为招商蛇口为招商局集团在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要探索，“前港-中区-后城”模式并不局限于在蛇口片区推行。

2016年8月，招商蛇口联手华侨城拿下全球最大展馆地块—深圳大空港11宗土地。处于“珠三角”世界级城市群的核心，大空港更属自贸区辐射区。该地区的发展目标定位于宝安新城区、前海功能拓展区、深莞合作示范区，国际化职能为科技创新、国际交往、专业服务、国际物流。通过深港机场联动，这里将成为最易策应香港、广州南沙、深圳前海发展的重要战略节点。

这一笔金额高达310亿元的交易的实现，也意味着招商蛇口在港口配套综合开发运营的版图上再收一“港”，将在蛇口太子湾、前海、大空港区域的开发形成战略性区域集群。

1个月之后，招商蛇口再出大招。9月8日，海上世界项目首次走出深圳，落子厦门。

由招商蛇口和厦门港务集团联合投资的厦门海上世界暨国际邮轮码头项目正式开工，其位于东渡港区，核心区用地47公顷，规划建筑面积79.4万平方米，投资上百亿元，将打造集“船、港、城”于一体的国际邮轮母港暨高端旅游目的地。

据悉，招商局已在全球五大洲18个国家和地区投资、运营30多个港口，这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合。这意味着，从蛇口起步“前港-中区-后城”模式不仅将在深圳前海、重庆、青岛等全国不同城市得到推广，更将走出国门，助力更多的国外城市获得可持续发展。