招商蛇口：首月开门红,千亿不会久

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首月取得开门红。2017年1月,招商蛇口实现签约销售面积33.23万平方米;签约销售金额66.38亿元,同比分别增长39.3%、31.8%,环比分别下降36.7%、19.7%。1月销售单价1.98万元/平米,环比12月大幅提升26.9%,主要受推盘结构影响。

投资力度稳中有升。1月招商蛇口新增4个项目,分别位于合肥、佛山,总建筑面积54.2万平米,总地价47.36亿元。公司本月投资力度维持平稳,拿地金额占销售金额比例为71.35%。除了通过招拍挂获取土地外,公司通过资产注入在前海、蛇口和太子湾拥有510万平米优质地块,价值极高,测算公司每股RNAV达24.5元。同时未来还将充分受益于土地使用权转性和容积率提升,内在价值大幅提升。

“员工持股计划+股权激励”双重激励。2016年11月29日招商蛇口推出股权激励计划,12月30日首次授予登记完成。本次股权激励计划解锁业绩要求较高,未来业绩确定性强,涉及股票总数为4934.5万股,占总股本0.624%,行权价格确定为人民币19.51元。具体行权时间为2年后的连续三年,每年可行权三分之一。同时在招商蛇口换股吸收合并招商地产时,公司已经推出员工持股计划。员工持股计划累计认购6.69亿元,持股2833.68万股,初始成本23.6元/股。我们认为招商蛇口通过“员工持股计划+股权激励”双重激励,股东利益与管理团队利益深度绑定。

投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,在自贸区战略和深港一体化背景下发展空间广阔。我们测算公司每股RNAV为24.5元,当前股价较RNAV大幅折价,具有极高安全边际。预计公司2016-2017年EPS分别为1.18和1.42元,对应PE分别为14.5、12.1倍,维持“买入”评级。

风险提示:货币政策收紧;房地产销售不及预期。兴业证券股份有限公司