追求“大区域 大项目”的绿地 要造15个特色小镇

谢敏敏

4月25日,绿地控股(600606.SH)交出了其上市后首个完整财年的成绩单。

2016年报显示,绿地全年实现营业收入2472亿元,同比增长19%;利润总额144亿元,同比增长37%;净利润94亿元,同比增长27%;实现归属于母公司股东的净利润72亿元,同比增长5%。年末持有货币资金627亿元,较年初大幅增加43.1%,经营活动现金流得到根本性改善,连续四个季度实现正净额。

房地产主业方面,2016全年实现房地产合同销售金额2550亿元,同比增长11%。除此之外,绿地“大基建、大金融、大消费”的产业格局日趋成熟。

顺势而为,是绿地一贯的战略要点。“2016年绿地发展策略的核心仍然是‘时、势’二字——应‘时’而紧贴市场,因时施策因地制宜;顺‘势’而调整结构,聚焦资源夯实后劲。‘转型、升级’在绿地永远是常态。”在总结绿地的2016年表现时,绿地控股董事长、总裁张玉良分析说。

展望2017,绿地方面透露,计划主要经济指标实现10%-15%增长,力争全年实现营收3000亿元,利润总额160亿元,其中,房地产主业的销售目标约为3000亿元,在2016年基础上增加15%-20%以上。

双调整

房地产主业2550亿元的销售额,仅次于恒大、万科和碧桂园。

此外,新开工面积1933万平方米,同比增长8.3%;完成竣工备案面积2271万平方米,同比增长24%。储备项目68个,权益计容建筑面积约1467.82万平方米。

对于这一业绩,张玉良解释称,2014年和2015年绿地大量转型向办公为主的商业地产,但是近两年商办市场受到国家政策的影响发展趋缓,从而导致绿地的规模增长变慢。更重要的是,绿地和其他房地产企业已经不一样,它的定位和未来方向是综合性产业特征的企业集团,强调多元化布局。

过去一年,绿地房地产主业进行了“双调整”,包括产品结构和区域结构。

产品结构方面,绿地在土储和产品供应两个层面均向住宅产品聚焦,全年合同销售金额中,住宅项目占比64%,商办占比36%,合同销售面积中,住宅项目占比74%,商办占比26%,与2015年相比,无论是销售金额还是销售面积,住宅的比重都有大幅度提升。全年新增土地储备中,住宅项目占比也增长至69%。

在区域结构上,在国内聚焦一线、强二线及中部省会城市。全年房地产销售业绩中,一线城市项目占比31%,其中上海地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。全年国内新增土地储备中,一二线重点城市项目占比高达86%。

在4月25日的投资者交流会上,绿地董事会秘书王晓东透露,经历了2016年的调整后,绿地的房地产主业核心即把握“两大两重”,将逐步向大市场、大区域、强管控的格局过渡。

第一个核心是规模大,“我们认为房地产行业目前的新常态就是强者恒强,产业集中度进一步提高,因此在这一阶段公司主要思考如何扩大规模,提高竞争能力。我们希望2017年在成为大企业的方向上有所作为。”

其次是项目大。绿地此前注重全国化布局,现阶段开始思考如何优化区域布局,即在部分区域发展更多大体量项目,目标是用20%的项目贡献80%的业绩。在操作大盘方面绿地已有成功经验,据悉,南昌绿地国博城、启东绿地长岛两个大盘2016年的销售额分别达到了88亿元和75亿元。

“两重”则包括重产业和重运营。

房地产主业之外,绿地的多元化业务在2016年也取得了较快的发展。其中,基建产业2016全年新签合同金额971亿元,同比增长52%,全年并购了江苏省建、博大绿泽等一批基建企业,已初步形成“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图。在获取项目方面,成功中标包括南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等多个PPP项目。2017年第一季度,绿地大基建板块新签项目总金额418亿元,同比大幅增长471%。

张玉良对大基建板块寄予厚望。绿地方面透露,基建产业的中期目标为3000亿-5000亿元的业务规模,力促中绿建成为国内建筑业最具竞争力的投资建设集团,推动基建产业轻资产化,提升盈利能力。

绿地金融产业的发展同样备受关注。年报数据显示,金融产业2016年全年实现利润总额39亿元,同比增长21%,占集团总利润的25%。王晓东透露,大金融板块的工作核心十分明确,就是要获取金融牌照,绿地即将拿到一个第三方支付的牌照:“没有核心牌照的金融是义和团,因此公司在获取核心金融牌照方面不遗余力。”

15个特色小镇

“我们是房地产板块增长慢一点,其他板块增长快一点,并不是说房地产业务下来了。到2017年底你看,单一房地产企业要超过我们,肯定很难的。”在年初的采访中,张玉良称,2017年和2018年将会是绿地业绩爆发的两年。

为了迎来业绩的爆发,继续朝着多元化转型的绿地在2017年将展开四大重点战略。

首先是千亿综合产业投资战略。绿地方面表示,2017年公司会全面启动千亿级综合产业投资模式,以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势,以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势,围绕“五大领域”对区域经济全面介入、全国复制。

这一投资模式已首先落地陕西。2月27日,绿地与陕西省政府签署战略合作协议,公司拟在陕规划千亿级新投资,围绕房地产综合开发、基础设施、金融产业、进口商品直销及参与国有企业混合所有制改革等“五大领域”,启动全面战略合作。

值得一提的是绿地的特色小镇大盘战略。按照规划,绿地将以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心,在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目,研究大盘开发模型。

据悉,绿地在打造特色小镇时会重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,绿地的其他产业也会和特色小镇结合起来,例如结合金融板块设立小镇主题基金等。

今年一季度,绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。

第三大战略是基建PPP“大平台、大项目、大联动”战略,2016年PPP项目签约金额约300亿-400亿元,计划到2020年达到年1000亿元的PPP项目签约规模。

第四大战略则是校企合作切入高成长产业战略,与高校合作设立投资平台,打造校企科技产业集团。这一平台已有实质性落地,今年3月30日,绿地与上海交大产业投资管理(集团)有限公司宣布共同发起设立校企合作创新平台——“交大绿地科技创新有限公司”。

张玉良还透露,绿地在投资与管理方面亦酝酿革新举措。资本层面,绿地将同步推进战略性并购和财务性投资,2017年计划探索发展创投业务,重点投资有成熟科研成果的创业公司,获取投资收益,孵化产业资源。管理层面,基于多产业资源协同的需求,计划建立和运行若干区域管理总部,统筹协调资源。

“一二线重点城市住宅市场调控还将持续,三四线城市及商办产品还将继续去库存。只要应对得当,机遇仍然大于挑战。”张玉良说。