金融街一季度净利微增 自持物业利润增长较快

中国证券网讯 日前，金融街（000402）发布的2018年一季报显示，公司1-3月实现营业收入34.27亿元，同比下降34.73%；受益于项目经营利润率结构性提升以及收到拆迁补偿款等因素，公司实现归属于母公司净利润约5.5亿元，同比增长约1.8%。

很显然，金融街一季报的财务指标并不好看，公司表示，这是源于季度间不均衡导致业绩变动，公司经营整体稳定。今年一季度，公司实现营业收入约34.3亿元，较去年同期下降约34.7%，主要原因是公司开发项目结算存在季度间的不均衡，加之行业调整影响，导致开发业务收入下降。

新班子确定新战略 深耕五大城市群

2017年年中，金融街选举产生新一届董事会和监事会，聘任新一届管理团队，从组成人员的履历来看，相关人员多为具有房地产行业多年经验专业人士，且在金融街一线市场效力多年，管理层专业能力和稳定性可期。

公司在换届后完成新一轮发展战略修订工作，在区域发展战略上，金融街将深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市；拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域；服务通州副中心和雄安新区国家战略；适时拓展海外市场。在业务战略上，金融街将以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。

自持物业利润增长较快 负债率可控

与其他地产企业相比，金融街的独特优势在于其自持核心区域物业面积保持持续增长，可提供稳定租金回报。今年1-3月，公司写字楼、商业、酒店板块实现营业收入约5.2亿元，较上年同期增加约11%；实现息税前利润约3.9亿元，较上年同期增加约15%。公司一方面对培育期项目加强招租管理，出租率持续提高；另一方面公司对成熟期项目加强租约管理、完善增值服务，从而使租金水平稳步提升。

金融街表示，公司一直坚持“开发销售业务和持有经营业务”双轮驱动的发展战略，适当增持区域中心城市核心区位的优质物业。截至2017年末，公司在北京、上海、天津等城市持有优质物业121.2平米，账面价值约348亿元，2017年实现营业收入20.4亿元，息税前利润11.7亿元，经营情况良好；同时，公司持有物业稀缺，资产价值和升值潜力较好。

自持物业业务经营模式和开发销售业务不同，投资回报周期在15-20年。为了保障公司现金流稳健，金融街通过持有物业经营物业抵押贷、资产证券化等债权方式回笼现金流，正因如此，公司有息资产负债率和净负债率呈现提升趋势。但如果公司将持有物业以账面价值出售，公司将回笼约300亿元现金，公司有息资产负债率和净负债率将下降至行业优秀企业水平。

市场分析人士认为，随着中国式REITs渐行渐近，公司有望持续在商办物业市场发展的进程中受益。

区域发展加快布局，业绩有望持续提升

金融街对业务拓展一向秉承自己的判断，在避过土地溢价率高企的2016年度后，2017年，金融街抓住市场机会频频发力，全年共获取18个项目，权益投资额达到247亿元，较往年大幅提升。项目所在区域包括新进入的成都、武汉、苏州、佛山、廊坊等5个城市/区域；进入2018年后，金融街持续推进战略落地，2018年至今，金融街在北京、武汉、廊坊、成都等地再获4个项目，新增权益投资额50.9亿元。这些项目投资将保障公司未来业绩持续增长。

上海闸北火车站项目工程进度正常

上海闸北火车站项目备受市场关注，当初金融街以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块，溢价率50.12%，项目体量较大，总体投资额较高；但楼面地价仅为27022元/平方米，较之项目周边市场价格，项目盈利前景良好。

目前，上海闸北火车站项目工程进度正常，其中，部分写字楼和商业部分按照土地出让合同持有出租经营，不对外销售，也符合公司发展战略；销售住宅部分于2016年8月取得开工许可证，由于政府限售等政策影响，受行业调整等因素影响，公司正在积极办理预售证；销售商办部分导致于2017年12月取得施工许可证，2017年10月提前签订写字楼整售定制协议，实现销售额44亿元。

根据公司年报披露的发展战略，公司未来计划继续增持优质商业物业，增强业务组合的抗周期性。同时，公司拟凭借核心区多年积累的管理经验，或进行管理模式的输出，实现轻资产运营，真正实现“双轮驱动”的发展战略。（侯利红）