布局“一核两翼三城” 陆家嘴要打造百年老字号企业

来源:证券时报 作者:王一鸣 2018-07-20 10:41:22
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证券时报记者 王一鸣

从满是农田、老厂房的棚户区,到眼下高楼林立的国际化金融城,经过二十多年历代开发者的努力,陆家嘴区域已成为上海乃至全国的金融名片。

伴随着陆家嘴区域的“翻天覆地”,作为最初的开发建设者,上市公司陆家嘴股份亦迎来飞速发展,已蜕变为涵盖城市功能开发、商业地产经营、金融产业投资、会展规划咨询的综合性投资控股公司。同时,公司营业收入由最初上市的6.04亿元增长至2017年的93.25亿元,净利润则由2.89亿元增至31.30亿元。

一路走来,陆家嘴股份有着哪些经验?未来如何继续保持高质量发展?日前,证券时报“上市公司高质量发展在行动”采访团走进陆家嘴股份,与公司董事长李晋昭进行了一场深度对话。

紧抓浦东开发机遇

证券时报记者:今年是公司成立的第26年,也是国务院正式宣布开放开发浦东的第28年,公司的成长与浦东开发密切相连,能与我们谈谈这段历史吗?

李晋昭:陆家嘴股份成立于浦东改革开放之初,是陆家嘴金融贸易区最初的开发建设者之一。成立初期,公司紧紧抓住了浦东开发这一历史性机遇,创新土地空转、成片开发、快速滚动的机制,在短时间内实现了城市形态重塑、企业产业汇集、经济功能再造。

2004年,公司确立了主营业务向土地开发与项目建设并重的战略格局转型,并逐步增加公司长期拥有的优质资产的比重,成为一家以城市开发为主业的房地产公司。目前,公司持有的主要在营物业面积也从2005年转型之初约15万平方米增至2017年的264万平方米,业态涵盖办公、商铺、酒店、会展及住宅物业,在建面积超过121万平方米。

总体来看,近26年来,公司在浦东的开发建设历史,大致经历了三个时期:一是土地成片开发阶段;包括功能规划研究、“七通一平”旧城改造、城市基础设施建设,以及依托“土地批租”方式,推进以金融、贸易产业为主要导向的招商引资。

二是配套功能完善阶段。限于陆家嘴开发之初的环境和资金条件所限,城市功能配套缺乏、优质产业发展载体不足的问题日益凸显。因此,公司拾遗补缺优化陆家嘴区域配套功能,使陆家嘴金融贸易区的商业、人才、居住等各方面城市功能和竞争力获得了进一步提升。

三是主营转型升级阶段。步入“十三五”规划后,公司进入到加速主营转型升级阶段,一方面,房地产板块业务,公司正加大中短期产品的运营,通过项目公司获取房产开发项目(含商业及办公等类房地产),待项目开发成功后再转售资产或股权;另一方面,公司于2017年度完成陆金发100%股权的收购,初步构建“地产+金融”双轮驱动的战略,抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理。

证券时报记者:这些年来,我们看到陆家嘴在城市区域开发方面,积累了丰富的经验,也成为国内驰名的商业地产投资开发和运营商。我们很想知道公司成功的经验主要有哪些?

李晋昭:多年开发建设的过程中,公司已经培养出了一批经验丰富的开发团队,具备规划设计、土地管理、招商引资、工程建设、运营管理等方面的专业人才和技术资源。在新区域开发进程中,主要经验有三个方面:

一是规范严谨的企业运营和管理。随着公司近年来主营业务发展的不断深入,工程项目建设全面展开,资金投入日益加大,对风险管控提出了更高的要求。为此,公司梳理了各项制度流程,对可能出现的风险做到“心中有数”并根据实际情况不断完善,力求以最高的效率做到“发现问题,处理问题,解决问题”。

二是过硬的项目整体开发能力。公司始终秉持“质量第一”的理念,坚持高质量施工、高水平管理、高标准验收。

三是成熟完整的项目运营产业链。经过多年的市场磨练,公司已经形成了一支稳定成熟的营销和物业管理团队,并积累下了良好的自有客户资源。

公司一直坚持以“高标准、严要求”来进行产品质量的管控,充分发挥自身优势,努力做大、做强、做优。

布局“一核两翼三城”

证券时报记者:公司今年5月搬出陆家嘴区域,来到了一个新的开发区——前滩。这个地方正在被建设成为新的“陆家嘴”。前滩对公司是一次新的挑战,对上海市政开发建设又有什么新的定义?

李晋昭:前滩国际商务区位于黄浦江南延伸段,北面为世博后滩拓展区和耀华地块,距离人民广场仅20分钟车程,并有3条轨道交通穿越其中,区位优势突出、交通条件优越、景观资源丰富。根据规划,前滩拥有约350万平方米的建筑容量,计划建成集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一体的国际新城。前滩国际商务区已被列入上海六大重点开发区域,成为上海城市转型发展和功能提升的重要载体。同时,该区域亦是上海“十三五”功能集聚的重点区域之一,将致力于打造成上海浦东“重点区域整体开发”的示范区、“中央公共活动区”的样板区及上海构筑“全球城市”的试验区。

前滩国际商务区由陆家嘴集团负责规划与开发,陆家嘴股份因此获得了参与建设的机会。目前公司上下正围绕前滩区域“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的总体目标推进项目的开发建设。就陆家嘴而言,商业项目方面,公司与国际一流开发商太古地产合作;办公楼宇方面,公司正全力推进前滩中心25-2# 地块超高层办公楼以及34# 地块办公楼建设;商业配套方面,公司25-2#地块酒店项目将由国际品牌香格里拉加入等。

相较于陆家嘴金融城主要以商办为主,未来整个前滩中心将成为一个集商业、酒店、办公多功能为一体的大型国际化商务区。

证券时报记者:公司这些年业绩一直稳步增长。从2007年至今,公司的营业收入和利润双双保持着稳步增长。我们看到公司已经初步构建了一个高效的“地产+金融”双轮驱动的战略,这对于公司未来继续保持高质量发展有哪些帮助?

李晋昭:经过十年的改革转型,公司商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段,商业地产运营机制稳健,在营物业规模逐年扩大,经营业绩情况不断向好。目前,公司不失时机地筹划、引进、实施好项目,推动“走出去”战略,即走出陆家嘴,培育企业新的增长点。例如,公司于2017年完成苏州绿岸95%股权收购,这是公司继天津之后,第二个“走出上海”的大型成片开发项目,为公司未来的发展提供了新的可开发资源。

在金融业务方面,公司将以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为基础,抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理,开展地产与金融协同、共振的探索。长期以来,公司一直坚持以“终点为起点”经营原则,努力保持每年利润稳中有升。

公司会保持时刻有新思维、新作为,通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作,通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益,实现投资产业适度多元化。

未来,公司会以“地产+金融”协同运作为抓手,以商业地产投资开发为核心,以金融和商业零售为两翼,上海、天津、苏州三城开发建设并肩作战,并高标准、高质量、高效率推进金融板块中长期发展规划工作。同时,公司将继续探索地产与基金联合、楼宇资产证券化等金融业务创新,逐步形成陆家嘴金融地产大业务链。坚持有所为有所不为、有进有退的管理策略,逐步清理退出非主营项目,并聚焦力量、优化配置,服务浦东开发,提高公司核心竞争力,保持业绩稳步增速,布局新的盈利突破点。

做强品牌做精服务

证券时报记者:上海有中国最多的高档写字楼。据说到2022年,上海新增甲级写字楼近1000万平方米,预计消化时间至少8年。同时,城市向外扩张及建筑成本提升也会挤压核心商务区的需求。对于该问题公司如何看?

李晋昭:公司目前持有长期在营甲级写字楼共18幢,总建筑面积近163万平方米,主要在建办公楼宇超过45万平方米,除了小陆家嘴区区域外,公司的办公楼宇还遍布竹园、花木、陆家嘴软件园、前滩等区域。面对来自区域内外的竞争,公司应对可用两字来概括就是“统筹”,简单地说就是:梯度资源、统一战略、品牌强化。

我们将加强各板块资源的统筹与共享,充分利用梯度资源,为租户提供最为合适的租赁方案。公司存量及新增写字楼供应遍布中央CBD、新兴CBD、城市商务园区及偏远商务园区等,梯度明显。面对客户现有及未来需求,陆家嘴办公营销团队充分利用梯度资源,为其提供最为合适的租赁方案(包括租赁区域组合建议、更具灵活性的租金策略建议等),并为其在陆家嘴地产范围内的楼宇搬迁提供便利措施。

当然,我们还会从楼宇运营、客服提供和物业管理服务等工作中,为客户提供最优质的服务,加强陆家嘴地产品牌的对外吸引力和市场认可度。

不断提升和完善配套设施也是必不可少的。例如:办公楼宇的商务服务(包括会议室、创业服务、企业注册相关服务等)、商业配套(包括各类餐饮、便利店等)、生活服务(白领公寓、健身设施与场地等)、文化配套(例如文化展示、文艺表演)等。同时,进一步推动存量楼宇更新,特别是针对入市超过十年的楼宇,将通过楼宇硬件与软件的改善与提升,增强其市场竞争能力。

我们还会持续关注客户品质。一方面,在新租工作中,加强企业性质、股东组成等情况的调查,防范未来风险;另一方面,对于在租客户,公司跟踪了解租户的经营情况和各项诉求,建立较为完善的“出租方-承租方”沟通管理机制,以实现楼内客户的稳定与优质。

此外,公司会密切跟踪市场变化及行业研究,以期通过项目的前期介入,不断为客户提供更符合其需求的优质楼宇。

提升价值 回报股东

证券时报记者:随着土地资源日益减少,改革发展进入深水区。如何在新时代继续建设高品质的浦东,也为包括陆家嘴股份在内的浦东国企带来新的挑战。对此,陆家嘴股份是如何看的?应对措施是什么?

李晋昭:2018年是贯彻十九大精神的开局之年,是实施“十三五”规划承上启下的关键一年,是推动浦东发展的深化之年,也是公司转型升级的重要时刻。在这种形势下,诸多的改革与创新需要进一步发力,为建设高品质浦东、提升浦东经济质量和效益纵深推进。公司正科学布局土地储备,精准掌控营销节奏,积极拓宽产业结构,不断完善管控体系。

就当前和未来而言,公司以浦东新区为主战场的多元化转型升级中,将重点布局以下几方面工作:一是要继续做好浦东进一步开发的工作,发挥公司在浦东区域开发建设中的主力军作用和经验优势,在浦东新一轮区域开发建设、生态空间布局、社会服务体系构建中持续贡献力量;二是要继续推进“地产+金融”协同运作,推进金融板块的中长期发展规划的编制工作等;三是要继续探索地产与基金联合、楼宇资产证券化等金融业务创新,逐步形成陆家嘴金融地产大业务链;四是要坚持“有进有退、有租有售”的运营策略、“以市场为导向、以客户为中心”的服务理念,租、售、管“三位一体”,办、住、商“齐头并进”;五是要继续提升物业管理的全方位服务能力,秉承“服务为本质,管理显服务”宗旨,全面做好在营物业品质管理、安全运维,不断引进先进技术,持续提升管理水平。

总之,站在新的历史起点上,面对全面深化改革的新形势、经济发展的新常态和市场竞争的新格局,公司更要准确把握战略机遇,把改革转型作为持续发展的突破口。

证券时报记者:作为上海滩知名的商业地产商,陆家嘴股份一直带给股东很好的回报,公司对广大股东有何建议与忠告?

李晋昭:作为一家上市公司,公司始终贯穿秉承效益优先和企业价值最大化的宗旨,注重对广大股东的良好投资回报,实现区域开发和公司效益的“双赢”。但是房地产开发企业,特别是要做一个百年型的、永久的老字号企业,无论是区域开发建设还是物业租赁服务,我们都一定要立足长远、放眼未来。健康有序地发展,并具备极强的抗风险能力,这才是企业可持续性经营的保障。

我们非常感谢投资者一如既往地对公司的支持。但大家最好不要希望今天投资公司,明天就能产生收益。投资是一场长跑,是对公司未来能持续成长的期待。我们会努力不辜负大家的期望。我们不仅要把企业做好、做强,促进产业转型升级,提升企业核心竞争力;我们还要让公司的股价能体现企业真正的价值。努力回报广大股东,这是企业未来的愿景,当然也需要更多投资人理解我们、支持我们。

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