保利整合地产业务 将和融创争四阿哥位置

近日,保利地产发布公告,公司第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》,拟采用现金方式收购母公司保利集团持有的保利香港控股50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,总计价款51.53亿元。

保利香港控股的主要资产为持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权),这一议案的通过,意味着央企保利系酝酿已久的地产业务整合终于拉开了序幕。

保利发力

此次将正式纳入保利地产旗下的保利置业集团,1993年被保利控股收购,2005年开始逐步转型房地产业并在保利集团的扶持下快速扩张。

早在一年前,保利地产便发布公告,宣布以发行股份购买相关项目的方式整合保利置业集团。但因条件尚不成熟,保利地产随后公告决定终止筹划该重大事项。

一年后,整合一事终于迎来突破性进展。

在易居智库研究总监严跃进看来,类似收购股权而整合地产资源,具有积极作用。从今年保利地产的投资和拿地来看皆是如此,此举也体现了保利未来的战略,尤其会在梳理业务条线和梳理投资板块等方面将有新的动作。

严跃进强调,就两家公司的地产业务而言,保利置业本身在地产业务上发展节奏比较慢,反倒是这两年保利地产持续拿地,同时强化了对三四线城市的投资,所以实际上保利地产未来的地产发展的平台条件会更加好。

值得注意的是,此次保利地产除了收购保利控股外,还以1496.58万元收购中金正祥(上海)股权投资管理中心(有限合伙)持有的保利(横琴)资本管理有限公司15%股权。收购完成后,该公司持股比例将由30%增至45%。

保利开始在地产主业上发力了。

毕竟,在2016年的业绩说明会上,保利地产便透露出未来3至5年冲击5000亿元销售规模的目标。

争夺第四把交椅

就扩大规模这一目标而言,融创和保利是相似的,甚至,孙宏斌的野心要更大些。此番保利重组后,房企的排名也将悄然发生变化。

根据克尔瑞统计数据显示,2017年1-11月,房企销售金额(流量金额)排行中,“碧恒万”毫无悬念继续在榜首上演“三国杀”游戏,碧桂园已经率先吸到了5000亿阵营的空气,恒大、万科则纷纷突破4500亿,铆足劲冲向年度纪录新高。

三强之后便是融创中国,孙宏斌前一轮的招兵买马、攻城略地终于显示出了充足的马力,融创一举由去年的第七升至第四,销售金额达2973亿元,直逼3000亿大关。

保利地产以2678亿元位居第五,保利置业以378.1亿元排名42位。整合后,保利地产的销售金额将以微弱优势超过融创。

第四把交椅的最终归属,还要看最后一个月。

然而,即便是第一阵营,数据间的落差也划分出了鲜明的不同梯队。保利、融创距离三强虽有一定差距,但已经拉开了身后1字打头的中海、龙湖等一个段位,现处1.5梯队中。

这是一个不进攻便退守的位置。紧随三强,有机会成为破局者,也有可能滑落至下一梯队。

融创和保利,谁将有机会向三强发起有力冲击?

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示,脱颖而出取决于企业整合的速度和力度。相较于保利此次集团体系内部的整合,融创更擅于通过公开市场的收并购来加速规模化进程,性质的不同决定了这两家企业在提高行业地位时采取了不同的道路。

易居研究总监严跃进则认为,融创和保利谁将笑到最后,关键要看土地、资金、劳动力、技术、管理这五个房企的主要生产函数。

严跃进进一步解释,保利的土储资源无疑是比较大的,而且央企身份在融资方面有优势。纵观融创的打法,其显然在技术层面表现更好。换言之,因为融创擅长通过并购来促进成长,其手中握有大量性价比颇高的土地,销售回款的节奏也控制得更好。

严跃进强调,实际上在生产函数中,还有一个重要因素是制度因素。如果保利混合所有制改革积极推进,那么制度因素会释放更好的红利。

央企重整

保利地产重组背后折射出大势所趋下的央企整合。

央企整合最早可以追溯到2010年的3月,时值国务院国资委向78家非主业央企发出“退房令”,只保留16家以“房地产开发与经营”为主业的中央企业,但由于没有时间表和具体实施方案,“退房令”一直进展缓慢。随着新一轮深化国企改革,地产央企整合步伐明显加快。

随后,招商蛇口和中海地产率先启动。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换股形式吸收合并招商地产再上市,成为招商局集团的唯一地产上市平台。

中海地产以310亿元的交易对价收购中信旗下的中信地产和中信泰富的住宅物业组合后,由此获得中信布局于25个城市、总建筑面积为2400万平方米的土地储备。

张宏伟对此颇为乐观,他认为鉴于目前尚未形成明确的退出机制。因此,对于这78家需要剥离地产业务的央企而言,还得进行资产重组。

严跃进则认为,地产央企中,保利和中海表现皆属上乘,它们都积极通过资源整合来实现业绩成长。但它们存在的最大问题是希望在传统地产业务上加速发展,因此背后的资源整合是有一定压力的。