华夏幸福再出发

对于华夏幸福来说，2018年干了两件重要的事，首要的无疑是引入平安成为第二大股东，其次是在金融去杠杆背景下自身防风险，正如华夏幸福董秘林成红在4月23日媒体交流会上所言，在不确定性中寻找确定性。

2018年财报中的数据正是这一变化之后的结果。2018年华夏幸福实现营收838亿元，同比增长41%，归属于上市公司股东的净利润117亿元，同比增长33%，全年整体毛利率达到了42%，roe达到了35%。净利润增速及利润率均处于较高水平。

与此同时，从2018年第四季度起，华夏幸福开始对自身的业务进行重新规划和梳理，提出了都市圈发展概念，这也是华夏幸福传统产业新城业务一直坚守的逻辑，未来华夏幸福产业新城仍将围绕都市圈进行布局。

在这个基础上，华夏幸福将都市圈分解为都市圈、城市圈和城市核心三个圈层，根据不同的圈层需求进行不同业务布局。除了产业新城之于都市圈外，华夏幸福还针对城市圈将推出长租公寓、康养等城市服务业务，针对城市核心重点布局城市商办业务。

如果说2018年是华夏幸福的调整之年，那么经过一年的调整和重新梳理，2019年将成为华夏幸福进入跨越式发展的起步之年。犹如伤愈后的大鹏重新站在命运的起跑线上，再次振翅遨游怒海苍穹。

业务持续增长

2018年对于华夏幸福是奋进与调整的一年。在这一年，一方面，传统的产业新城业务与房地产业务持续增长；另一方面，在夯实基础业务的基础上，引入中国平安集团成为第二大股东之后，华夏幸福也开始探索新业务的发展。

在产业新城方面，2018年华夏幸福新增18座产业新城，使得华夏幸福产业新城规模扩容到了77座，遍布京津冀、长三角和珠三角等三大都市圈和郑州、武汉等区域中心城市，新增签约数量达到702个，新增签约投资额达到了1660亿元。

作为产业新城PPP项目的主要运营商，华夏幸福在去年有16个产业新城 PPP项目新增入库，目前合计有28座产业新城在财政部的PPP库里。2018年2月份，浙江的南浔、湖北的团风、河南新郑三个产业新城项目都入选了财政部的示范项目。

截止2018年底，77座产业新城已经全部进入到开发建设的阶段，其中有66个产业新城已经有产业项目的签约。到目前华夏幸福又有6个产业新城实现了产业和项目的签约。财务指标上77个产业新城中有48个产业新城实现经营型的回款，20个产业新城累计现金流转正。

作为从河北走出来的企业，华夏幸福在京津冀尤其是环京区域，从2018年的情况来看，无论是产业还是财务指标，均取得长足的发展，尤其是京津冀之外的区域，外埠产业新城共有30座实现回款，有9座实现了累计现金流转正。

同时，华夏幸福对全国产业集群布局15个都市圈做了专项研究，每个都市圈都有自己的核心产业集群。在南京都市圈主要是新技术，兴旺达就是典型的新技术，南京开发区已经签花冠、FMC等新能源汽车整车企业。

围绕十大产业，华夏幸福在全国已经布局了100个产业集群，2018年包括固安的新型显示、怀来的秦淮大数据、大厂的文化影视、南京开发区、龙潭产业新城、新能源汽车等，新兴产业已经日益凸显出价值。

在城市方面，华夏幸福一共在建和运营有12所学校，目前有1万多在校生，2018年固安县的中考状元诞生于北京八中固安八中分校。固安是第四年招生，但在整个廊坊市重点的上线率已经达到了第二名，教学质量不断攀升。

在城市运营方面，目前华夏幸福一共运营44座市政厂站，包括污水处理厂、供热站等等。整体城市运营面积达5800多万平方米。住宅物业方面，已经有25万户居民在孔雀城里入住，物业管理面积超过3500万平方米。

重塑战略

在2018年，华夏幸福除了交出一份靓丽的财报之外，还做了两件重要的事情。第一就是引入中国平安集团，经过两次增持，目前中国平安在华夏幸福持股比例为25.5%，成为华夏幸福第二大股东。

第二件事就是防风险，在金融去杠杆、资管新规、地产调控大背景下，华夏幸福通过降费增效、控制产业新城投资、放缓拿地等防风险措施，使得财务状态进一步改善，尤其是短期债务大幅度减少，现金流覆盖到期债务比率达到1.8倍。

据林成红介绍，2018年华夏幸福从第二季度开始经营性现金流转正，一直保持了良好的现金流状态，“这其实是控制投资、控制支出“防风险”的结果。”在引入中国平安之后，华夏幸福发生了很多变化，这种变化不仅仅体现在股东、董事会等层面。同时在业务、战略等方面也开始转变。

从2018年第四季度开始，华夏幸福启动战略规划制定。在新的形势下对未来业务发展做出新的判断、新的定位、新的业务组合和新的团队组合。在《致股东的信》中，华夏幸福对新趋势首次进行披露，其中核心观点是空间的都市圈化、地产运营精益化和地产金融化。

在华夏幸福看来，未来空间都市圈化非常明显。对于空间都市圈化机会，华夏幸福得出三个判断。第一，未来10年内中国增量人口超过三分之二都汇聚在都市圈内，结构性趋势越来越大，所以聚焦都市圈的逻辑是对的。

第二，中国不动产趋势性机会正在逐步见顶，但结构性机会仍在不断涌现。都市圈人口在不断的聚集、产业也在聚集，未来不动产市场结构性的机会集中在都市圈，都市圈市场可能会引领未来的不动产市场。

第三，都市圈的房价与所在的都市圈核心城市高度相关，而且有相对应的比例，“比如环南京、环北京的房价不是与行政区划的房价高度相关，而是与他所在都市圈核心城市的能级相关，而且有相对应的比例关系。”

中国房地产经过二三十年跑马圈地发展，未来将逐步以运营为主。基于此，华夏幸福认为未来房地产精益化运营能力越来越强，对物业运营能力的要求会越来越高。华夏幸福也将逐步向精益化方向过渡。

同时，华夏幸福认为目前中国REITs还有待进一步完善，整体发展还处于起步阶段，但参考发达国家的经验，华夏幸福认为，未来房地产股权融资方面存在较大的机会。“所以地产和金融的结合或者地产金融化的趋势是非常明显的。”林成红表示。

这也意味着，在传统的产业新城和房地产业务之外，华夏幸福未来将在地产精益化发展和地产金融化领域寻找更多的商业机会，这也成为华夏幸福拓展新兴业务的基础和主要依据。尤其是在吴向东、俞建等原华润团队的加盟，为这一领域发展创造了无限想象空间。

新业务蓄势待发

据林成红透露，2018年第四季度和2019年第一季度，华夏幸福主要做了两件事，一个是调整战略和配备人员。今年华夏幸福成立南方总部，主要负责未来新业务的规划和发展，目前南方总部框架已经基本搭建完成。

第二件事是打开了融资渠道，引入中国平安成为第二大股东后，华夏幸福彻底打开融资通道。去年四季度，华夏幸福发行70亿的公募债，“用我自己的话来说就是人到位、钱到位，这段时间基本上主要的工作在做一些融资方面的改善，新的董事到位，新的管理团队到位。”

华夏幸福摒弃了传统地产商对城市按“线”划分的方式，而改之以都市圈进行划分。即都市圈、城市圈和城市核心三个类别，未来华夏幸福的业务也主要根据这三大类别城市的特征有针对性的进行布局。

都市圈一般指大城市辐射的周边的卫星城，比如北京之于廊坊北三县、固安、永清等，上海之于嘉善、昆山等。这是华夏幸福产业新城业务重点布局的区域，未来华夏幸福的产业新城布局仍将围绕都市圈进行布局。

城市圈一般是大城市的郊区，比如北京的大兴、顺义等区域，这些区域虽然不是城市的主要城区，但是往往距离均较近，由于发展服务业等相关业务，未来华夏幸福将重点在城市圈内进行长租公寓、康养等方面业务的布局。

城市核心主要是一个城市的主城区，也是一个城市各类资源主要聚集地，未来华夏幸福将针对这类区域重点发展商办开发和运营业务，这也是华夏幸福一个全新的业务，未来中国平安将在资金方面给予较大的支持。

据华夏幸福方面透露，在商办业务方面，中国平安主要是资金投入者的角色，利用自身较强的长线资金对不动产进行投资，而华夏幸福主要负责项目的开发、运营。该项业务主要由华夏幸福南方总部操刀。

从今年3月份开始，华夏幸福开始加大拿地力度，3月份，华夏幸福累计获取土地28幅，累计获取土地85.15万平方米，远远超过去年同期水平。“这是什么意思呢？去年四季度人到位、钱到位，今年一季度算是地到、投资到。”林成红表示。