昔日“地王”绿地踏错市场节奏?

没有新闻发布会,没有媒体见面会。

没有绿地控股董事长及总裁张玉良掷地有声的公开发言。

4月23日晚,绿地控股悄无声息地发布了2017年年报,维持着其一贯低调的作风。

有业内人士表示,一方面是绿地近几年作风一向如此;另一方面,也可能是绿地仍在对其地产业务进行结构化调整的过程中,多元化业务的销售规模和利润贡献均不理想。

2017年,绿地控股实现营业收入2901.74亿元,同比增长17.39%;其中,房地产及相关产业营收为1504.7亿元,较上一年仅增长3.72%。

昔日地王的后退

其实从营收与合约销售金额的比率来看,绿地控股做得不错:2017年的营收占合约销售额的比例高达95%。

2017年,碧桂园、万科、恒大的合约销售金额均超过5000亿元,而营收分别为2269亿元、2429亿元、3110亿元,后者分别约占到前者的45%、48%和62%。

这要归功于绿地控股的主营业务构成已与碧桂园、万科、恒大有很大差别。

在地产业务之外,绿地在最近几年开始了多元化业务尝试,试图打造以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。

绿地控股2017年年报显示,房地产及相关产业实现1504.7亿元的营收,占公司全年营收的51.84%。其中,大基建业务发展迅速,2017年实现营业收入 1048 亿元,同比增长 36.85%。而碧万恒的地产业务占主营业务的比例均超过95%。

然而,成也萧何,败也萧何。虽然绿地控股的多元化布局在一定程度上使其免受地产行业固有的“销售额结转后置”问题的影响,但另一方面,基建、商品销售、能源等业务的低毛利率也将绿地控股的整体毛利率大幅拉低。

2017年,绿地控股整体的销售毛利率仅有14.34%,而碧桂园、万科、恒大的销售毛利率分别为25.91%、34.1%和36.09%。

克而瑞2017年中国房地产企业销售排行榜显示,绿地控股以突破3000亿元的合约销售额位列第六,较2016年下滑了两个位次,被融创和保利甩在身后。

然而在房企前三由碧万恒霸占的今天,谁还记得,绿地也曾于2014年站在行业的最前列?

错过的那些年

2014年,绿地曾因商住政策红利而大放异彩。

2014年,绿地集团的住宅项目销售金额达1112亿元,上涨20%;商用办公为1296亿元,上涨90%。这一年,绿地的业绩第一次超过万科,商办物业业务成为拉动绿地业绩的头号马车。

然而,随着“商改住、办改住”整治运动在多地陆续开展、商住限购政策的落地实施,绿地商办物业销售受到冲击。

绿地自身也意识到,调整商办与住宅业务的比例已刻不容缓。

2017年,绿地房地产主业合同销售金额为3065 亿元。其中,住宅占比68.5%,商办占比 31.5%。商办占比较2014年已大幅减少22%。

然而,在绿地不断调整自身商办与住宅业务比例的同时,其已错失了三四线城市房价大幅上涨的红利。

绿地控股有关人士在接受《国际金融报》记者采访时也承认:“这几年是住宅的周期,住宅项目占比较高的地产公司享受了百分之百的房价上涨红利,而绿地因为商办项目占比较高,只享受了部分住宅价格上涨的红利,因此增速低于其他房企。”

2018年,绿地在其年报中给自己定了一个“争取实现营业收入超过3500亿元,利润总额超过200亿元”的年度工作目标。

机构增持

值得注意的是,2017年,有3家机构投资者对绿地控股的股份进行了增持,分别是中国证券金融股份有限公司、中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金、陕西省国际信托股份有限公司-陕国投·金元宝32号证券投资集合资金信托计划。

在业内人士看来,这是机构投资者认为绿地股价被低估的表现。

有投资人士认为,这是受平安创新持续减持套现的影响。

具体来看,2013年,平安创新参与绿地的增资扩股,认购价仅5.62元,增资金额共58亿元。2016年6月30日,绿地一批限售股解禁,而后平安创新即开始通过大宗交易减持,绿地控股的股价也从彼时的11元左右一路震荡下滑。

有市场人士担忧,这或是因为绿地多元化业务的增效低于市场预期。

对此,绿地控股有关人士表示,大基建项目的建设周期较长,因此在业绩上的兑现也会是一个循序渐进的过程。

“从业绩稳定性和中长期发展来说,目前绿地‘地产+’多元协同的布局模式,有利于抵抗房地产行业的波动,尤其是基建板块,其与地产板块的协同效应已经体现在拿地成本当中了。”上述相关人士说。

2017年,绿地围绕特色小镇、高铁站商务区、战略性重大项目等题材,全年累计落地69个项目,规划建面达2325万平方米,同比上涨35%,总地价为592亿元,同比下降38%,楼面价约2500元/平方米,同比大幅下降约55%。

但也有观点认为,上述投资策略能否在未来实现利益兑现,仍有待考证。