保利地产太平保险强强联手 养老地产再添搅局者

[摘要] 据悉，目前中国太平(00966)拥有47万名员工和近2000家各级营业机构，经营区域涉及中国、北美、欧洲、大洋洲等国家和地区，而中国太平人寿保险业务个人客户数量达963万（2017年底数据）。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

4月26日，由太平人寿、太平资产、保利地产三方共同出资成立的太平保利投资管理有限公司（下称“太平保利”）在上海正式开业。据悉，作为一家股权投资基金公司，太平保利经营范围主要包括养老产业和金融投资。

这并非保利地产首次与保险企业深度合作，早在2016年6月，保利地产便已通过定增方式引入泰康人寿及珠江人寿入股。保利管理层亦公开表态称，公司将围绕产业链打造多元化的金融服务功能，择机进入保险、信托等领域。

房地产企业为何垂青保险公司？保险业内人士曾对媒体表示，因为保险公司有钱，而部分房地产公司缺钱。同时保险公司需要一些优质的项目进行投资，两者各取所需自然走到一块。

克而瑞研究员陈桢颖指出，对于养老、旅游地产等项目开发而言，前期大量的资金需求会给企业带来一定的压力。而保险公司拥有充足的资金量，且融资成本低，可有效补充企业的现金流，缓解债务压力。“尤其如寿险资金的投资标的往往是投资周期较长，且能带来稳定现金流的资产。在国内REITS缺位的背景下，保险资金的支持将利于地产业务的开展。”陈桢颖说。

跨界联姻

时代周报记者查询全国企业信用信息公示系统获悉，太平保利成立于2018年1月30日，其经营范围主要包括投资管理，股权投资，资产管理等。

据悉，太平保利注册资本达1亿元人民币，其中保利地产认缴4900万元人民币占股49%，太平资产管理有限公司（太平资产）认缴2600万元占股26%，太平人寿保险有限公司认缴2500万占股25%。太平资产与太平人寿均系中国太平保险集团（下称“中国太平”）旗下子公司，这意味着中国太平间接合计持股太平保利51%股份。

保利地产总经理刘平透露，中国太平拥有基数庞大的客户资源、大健康产品的研发经验与险资的金融优势，将是保利健康养老战略实践的重要伙伴。从刘平的表态不难看出，保利选择与中国太平这样的保险企业合作，主要看中其背后庞大的客户资源及资金优势。

这与碧桂园(02007)引入平安类似。2015年4月，碧桂园在引入中国平安(02318)成为其第二大股东后，138.6万平安寿险代理人（2017年底数据）也同时成为了碧桂园的销售顾问，而中国平安的个人客户数达1.66 亿。据悉，目前中国太平拥有47万名员工和近2000家各级营业机构，经营区域涉及中国、北美、欧洲、大洋洲等国家和地区，而中国太平人寿保险业务个人客户数量达963万（2017年底数据）。

而在大健康产品研发经验上，中国太平下设专门从事养老产业投资管理的子公司-太平养老产业管理有限公司。据悉，该公司主要从事养老产业投资、建设与运营管理，资产管理，与养老产业相关的健康和医疗投资业务等。中国太平还在上海斥资40亿元投资兴建“梧桐人家”养老社区。据悉，该社区总建筑面积38.4万平方米，建成后可为约3500位老人提供养老护理服务。

更为重要的是资金。此前泰康人寿、珠江人寿分别参与了保利地产的90亿定增计划，成为保利地产股东，而保利则将定增资金直接投向了南京保利中央公园、珠海保利国际广场、成都保利玫瑰花语在内的11个项目。

“对多数房企而言，资金链是一个很大困扰，必须通过其他渠道解决资金来源。”中欧国际金融研究院执行副院长刘胜军告诉时代周报记者，而保险企业的优势恰恰在于资金雄厚，且资金比较灵活。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，房企积极与保险公司合作，也是其金融化发展的一个必然。通过入合作，能够使得一些资本投入不再依赖传统的土地开发，属于过剩产能输出的模式。

道阻且长

虽然保利地产和中国太平均表示这次合作是推动健康养老产业多元化发展的新尝试。但在养老产业普遍盈利状况不佳的当下，双方仍有很长一段路要走。

不能否认，在中国老龄化程度日趋明显之下，亿万老人背后潜在着巨大“隐性刚需”。据中国社科院老年研究所测算，中国养老市场的商机到2030年有望增加至13万亿元。

这也让不少的上市公司嗅到了商机，比如较早进入养老行业的保利地产。据时代周报记者了解，早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。2012年开始，保利地产开始在各地复制自己的养老地产项目-和熹会”。

时代周报记者梳理发现，尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产模式，但大家都还在“试水”。“在各路资本疯狂涌进的当下，养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口，”中国老龄产业协会理事乌丹星表示，国内很多的养老地产存在同质化问题，在内容上有缺陷，现在地产虽然冲在养老产业前面，但后续问题和困境也很显著，比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

保利地产董事长宋广菊也坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。“在此情况下，保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。”宋广菊如是称。