绿地控股：陷“两高一低”困境

文/乐居财经研究员 陈传希 任英楠

曾经光芒万丈，如今黯然失色。绿地控股从行业顶端跌落用了四年的时间。

四年前，绿地控股借壳金丰投资登录A股，市值一度近3000亿元，远超万科成为行业第一。但如今绿地市值严重缩水到814亿市值，虽远在行业均值162.6亿元之上，但却远不及万亿资产阵营的其它房企。其市值是万科的四分之一、中国恒大的三分之一和碧桂园的五分之二。

8月26日晚间，绿地控股（600606.SH）披露2019年半年度报告，报告显示，期内绿地实现营业收入2014亿元，同比增长28%；利润总额166亿元，同比增长42%；归属于母公司的净利润90亿元，同比增长48%；经营性现金流量净额81亿元；净资产收益率12.04%，较去年同期上升2.81个百分点。

但花团锦簇之下，却暗藏危机。

净负债率升至203.93%

负债率高是房企的通病，绿地也不例外。截至2019年6月30日，绿地控股的资产负债率高达88.30%，居于行业高位。

截至2019年6月末，绿地控股有息负债总额为2350.10亿元，较去年年末增加209.86亿元。其中，该公司当期短期借款225.7亿元，应付票据105.50亿元，1年内到期的非流动负债和其他流动负债分别为716.31亿元和13.93亿元，长期借款则增至1601.72亿元。

尽管该公司当期货币资金为866.01亿元，较去年年末增加55.81亿元，但有息负债总额的增加令其净负债率较去年末上升3.76个百分点至203.93%，远超行业均值。货币资金短债覆盖倍数也不足1，远低于2018年房企该指标的中位数1.19。

高周转导致工程质量问题

近年来，高周转正成为房企扩大规模的法宝，绿地也不例外。今年，绿地强调要从加快项目周转和结转、加强应收账款回收等多个方面着手。

2019年上半年，绿地控股存货周转率为0.29次，去年同期为0.26次，前年同期是0.23次，存货周转速度连续三年提高。

虽然存货周转率不断提高，但其应收账款周转率却不升反降。从2015年中到2019年中，绿地控股的应收账款周转率分别为9.99次、6.83次、4.86次、3.90次、3.27次，连续下降。可见公司收账速度下降。

如今，在全行都格外重视的回款率上，绿地的表现也并不突出，2019上半年，绿地实现回款1319亿元，回款率79%，远低于去年同期的91%。

值得一体的是，虽然高周转有助规模扩大，但高速运转风险也是极大。加快拿地速度的同时施工，也易出现各类质量问题等。如今频频曝出房企质量问题，绿地控股也出现相关维权曝出。

多元产业毛利率偏低

如何重回巅峰？对绿地控股来说，不只有降不下的高负债率、缩水的总市值......摆在面前更首要的问题是如何提高毛利率。

半年报显示，绿地控股房地产主业保持稳步发展势头，共实现营业收入900.91亿元，同比增长25.58%；大基建产业保持快速增长态势，共实现营业收入1077.46亿元，同比增长39.47%。

但掩藏在增长之下的是毛利率偏低。2019上半年，绿地控股整体毛利率仅15.13%，在房企销售规模TOP10中排名垫底。

其中，房地产及相关产业的毛利率为27.97%，虽然较上年同期增加了1.86个百分点，但仍处于行业中部水平。

而多元产业毛利率也表现平庸，未能拉动绿地控股2019上半年整体毛利。

据半年报披露，绿地控股在建筑及相关产业毛利率为3.86%，商品销售及相关产业毛利率为7.54%，其他收入毛利率为17.42%。

此外，汽车能源酒店金融等在半年报未详细披露。