招商蛇口：盈利能力大倒退丨半年报拆解?

文/乐居财经研究院 胡益健

营收、利润、净利润等核心财务指标同比下降，且降幅超过20%，在排名靠前的房企中，招商蛇口（001979.SZ）这样的中期业绩较为罕见。

盈利能力大倒退

根据招商蛇口发布的2019年中期业绩报告，上半年，其实现签约销售额1011.9亿元，同比增长34.75%；实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。对照全年设定的2000亿的销售目标，招商蛇口上半年完成率超过一半。

与快速增长的销售额相比，招商蛇口的盈利表现却难以言好。截至6月30日，公司实现营收166.87亿元，同比减少20.49%，主要受面积及结转单价同比减少所致。毛利润为63.2亿元，同比减少29.5%，毛利率为37.9%，较2018年同期减少4.9个百分点。归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元，同比减少31.17%，归属母公司的净利率为29.5%，较2018年同期减少4.6个百分点。

此外，三费费用的上升也影响了盈利的表现。上半年招商蛇口的三费费用为50.2亿元，同比增长12.8%，其中，销售费用同比增长了24.95%，管理费用同期增长13.59%。

非房板块营收现增长趋势

在招商蛇口的总营收中，社区开发与运营业务占比达74.7%。上半年，社区开发与运营板块实现营收124.1亿元，同比减少29.78%；毛利率为23.09%，较2018年同期减少11.76个百分点。不过，园区开发与运营板块以及邮轮产业建设与运营板块的营收均呈现上升趋势。

上半年，园区开发与运营板块营收达40.1亿元，同比增长31.26%，毛利率为36.52%，同比去年增长6.51个百分点。而邮轮产业建设与运营板块营收为2.7亿元，同比增长2.56%；毛利率方面则出现下降，降幅为4.17个百分点。

邮轮板块方面，期内招商系布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮257艘次，占全国的71%；累计客流量142万人次，占全国总客流的81%。

此外，租赁情况上，公告显示，报告期末招商蛇口拥有可出租土地面积167.7万平方米，出租率96%，出租收入0.57亿。其拥有可出租物业的可出售面积总计为317.6万平方米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房等多种业态。期内，招商蛇口实现出租收入13.5亿元，同比增加9.9%，总体出租率82%；酒店收入3.48亿元。

新增12起股权投资

据半年报数据，报告期末，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为60.6亿元，同比增长192.11%；投资活动产生的现金流量净额继续保持负值，为-94.6亿元；而筹资活动产生的现金流量净额为124.8亿元，同比减少52.18%。从现金流量表的结构来看，不难看出，今年上半年相比去年上半年而言，招商蛇口仍在进行规模扩张，手握货币资金达764.1亿元。

报告期内，招商蛇口通过招拍挂新增29个项目，扩充项目计容建面383.3万平方米，一二线城市的投资额占比近90%。截至6月30日，其大部分资源集中在深圳，有近千万平方米的土储正在进行规划及开发建设。

值得注意的是，招商蛇口于上半年新增了12起股权投资，除了一家企业是追加投资、两家企业是非同一控制下企业合并外，其他的均为收购或出资设立，投资总金额为61.3亿元，而本期亏损1726万元。

资产负债率同比回落

至2019年6月30日止，招商蛇口总负债为3854.9亿元，资产负债率为76.7%，相比去年上半年的77.12%有所回落。其中，短期借款为217.2亿元，一年内到期的其他非流动负债 228.9亿，现金短债比为1.7倍，现金足以覆盖短期负债规模，偿债压力不大。

融资方面，上半年招商蛇口的综合资金成本为4.91%，在行业内处于低位。报告期内，其发行 2019 年公司债券（第一期）35 亿元,两个品种的最终票面利率分别为 4.21%和 3.75%；同时陆续发行两期超短期融资券，总额合计 50 亿元，票面利率分别为 2.98%和 2.80%，为同期房企发行超短期融资券最优利率。