乐居财经讯 李礼 9月24日,中国银行证券发布9月行业动态报告。
8 月单月销售面积同比增长 5%,在基数较高的情况下仍表现出高增长,表现出较强的韧性,较前值增长 4%。8 月单月销售金额同比继续大增 10%,增速较上月持平。由于商品房销售面积同比在 2018年 7 月是一个高点,之后快速下降,2019 年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间(2018 年 10 月、11 月商品房月销售额同比分别为 6%、9%),四季度销售增速有望稳中有升。我们判断全年销售面积同比-2%左右。
房地产投资虽回落但仍维持一定的韧性,虽然新开工持续下滑,施工略有走弱,但土地投资渐有起色,预计 9 月份之后开发投资仍将小幅度下行。综合来讲,在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工走弱仍将导致 9 月之后投资仍将继续放缓。
一线成交土地溢价率为 0.69%,较上月下降了 3.4 个百分点,二线较上月下降 7 个百分点,三线溢价率略有回升,当月溢价率为6.62%/13.72%。虽然近期融资政策边际松动,后续土地市场或随之好转,但是上半年土地市场低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。房企融资端收紧,对具有融资优势的房企影响有限。2019 年上半年,房企海外债发行规模为 455 亿美元,同比增长 50%,几乎达到 2017年全年水平,并且占国内债券发行规模的 90%。在海外债持续过热的背景下,国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策,对大规模及国企背景的房企的影响有限,但会加速中小房企退出市场。
总体来看,8 月份 35 个重点城市首套、二套房贷利率分别增长 3bp,2bp,涨幅较上月均扩大 1bp。在新 LPR 机制下,未来个人按揭贷款和房企开发贷价格或将提高。央行 2019【16】号文指出 10 月 8号起新发放的个人住房贷款需挂钩 LPR,当前首套房利率高于LPR62 个 bp,二套房平均利率高于 LPR93 个 bp。9 月 6 日央行宣布全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点,合计释放长期资金9000 亿元,流动性环境得到了边际改善。
投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。尤其在当前流动性边际宽松的环境中,自身筹资能力强信用高的优质房企能够大幅度受益。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。