华创证券：华夏幸福业绩稳增，回款改善，拿地加速

乐居财经讯 李礼 10月21日，华创证券发布华夏幸福（600340）2019 年三季报点评。

3Q19 业绩同比+24%，平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增

3Q19 公司实现营业收入 643.2 亿元，同比增长 42.5%；地产结算面积 432.3 万方，同比增长 40.3%，其中外埠占比 27%；归母净利润 97.5 亿元，同比增长 23.7%；扣非归母净利润 97.0 亿元，同比增长 34.8%；基本每股收益 3.18 元，同比增长 25.2%；销售毛利率和归母净利率分别为 40.4%和 15.2%，分别同比下降 5.0pct 和 2.3pct；三项费用率合计 10.2%，同比下降 6.2pct，主要由于管理费率下降 5.0pct。2019Q3 末预收账款达1,350 亿元，同比下降 11.5%，覆盖 18 年房地产结算收入的 2.6 倍，远高于行业平均。此外，平安入股业绩承诺与公司股权激励一致，即 18-20 年业绩分别不低于 114.2 亿、144.9 亿和 180.0 亿，对应 19 年和 20 年业绩增速分别为 23%和 24%。

? 3Q19 销售额千亿、同比-7%，其中三季度销售额大幅回升、同比+33%

3Q19 公司实现销售额 1,006.5 亿元，同比-6.6%；其中 Q3 单季度销售额 361.1 亿元，同比+32.8%，主要由于外埠销售逐步发力。3Q19 销售面积 911 万方，同比-5.3%；其中外埠占比 62.4%，同比+16.3pct，并且环南京、杭州、郑州分别占比 12%、8%和 26%，较 19H1 分别-3pct、-1pct 和+2pct；Q3 外埠销售面积占比 59.9%，同比+12.7pct。3Q 19销售均价 1.1 万元，同比-1.3%。Q3 拿地继续加速，前三季度拿地金额 293 亿元，同比+225.7%，其中 Q3 拿地金额 170 亿元；拿地额/销售额 29%；拿地面积同比+ 71.9%，是 2018 全年拿地面积的 1.35 倍。公司截至 18 年末持有待开发+在建未售土储 1,398 万方；预计 19 年新开工面积 1,198 万方，较上年计划同比-39.8%；施工面积 4,219 万方，较上年计划同比-3.1%；竣工面积 1,037 万方，较上年计划同比+2.6%。

? 深耕都市圈、产业新城项目持续拓展，吴向东加盟、商办业务逐步落地

公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局，7 月取得湖南衡阳汽车产业新城 PPP 项目。并且，吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展。8 月与平安人寿开展不动产项目合作，为平安人寿代建物业并提供运营管理服务； 9 月公司以 116亿元获得武汉武昌滨江 CBD 核心区 2 宗地块，拿地均价仅 1 万元/平，业态包括住宅、商服等，有助于公司开拓商业办公及相关业务、盘活存量资产。

? 回款改善，负债率上行，携手平安、融资渠道畅通

3Q19 公司销售商品提供劳务收到的现金为 631 亿元，同比+19%，其中 Q3 回款同比+45%；回款率（表内销售回款/全口径销售）为 63%，同比+14pct。19Q3 末公司资产负债率和净负债率分别为 84.9%和 202.8%，同比分别+0.5pct 和+77.8pct，负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。3Q19 末公司有息负债余额 1,780 亿元，同比+54%。并且，3Q19 末公司筹资现金流入 939 亿元，同比+66%；预计随着公司与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。

? 投资建议：业绩稳增，回款改善，拿地加速，维持“强推”评级

华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，依托领先的 PPP 市场化运作机制，在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇，具有良好的政府关系及增量拿地能力。3Q19 公司外埠销售占比继续提升、拿地加速，同时平安 2 月增持、目前持股 25.25%，充分表明对公司业务模式和价值的认可，同时也将提升公司融资能力，并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。我们维持公司 2019-21 年每股收益预测为 4.83、6.00 和 7.31 元，对应 19/20PE 仅 5.8/4.7 倍，18A、19E 股息率分别达 4.3%和 6.0%，维持目标价 33.8 元，维持“强推”评级。

? 风险提示：房地产行业政策收紧，公司资金情况不及预期。