东莞证券：业绩大增四成七 保利地产分红积极慷慨回报投资者

乐居财经讯 李礼 4月17日，东莞证券发布保利地产（600048）2019 年年报点评。

事件：保利地产（600048）公布 2019 年年报，实现营业收入 2359.81 亿元，同比增长21.29%；归属于母公司所有者净利润279.59亿元，同比增长47.90%；基本每股收益 2.35 元。

点评：

业绩大增四成七 利润率稳步提升。公司 2019 年实现营业总收入 2359.81亿元，同比增长 21.29%；实现净利润 375.54 亿元，同比增长 43.61%；归母净利润 279.59 亿元，同比增长 47.90%；基本每股收益 2.35 元。拟每 10 股派发现金红利 8.20 元（含税）。公司收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升 2.48 个百分点至 34.97%，其中房地产结转毛利率提升 2.69 个百分点至 35.38%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益 37.02 亿元，同比大幅增长 37.62%；净利率提升 2.47 个百分点至 15.91%。

销售稳步增长，城市深耕效果显著。公司 2019 年实现签约金额 4618.48亿元，同比增长 14.09%，位列行业前五、央企第一，市场占有率提升至2.89%。签约面积 3123.12 万平方米，同比增长 12.91%。公司聚焦的 38个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市 13 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。在全国 11 个城市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。广州实现销售超 420 亿元，佛山、武汉、北京超 200 亿元，福州、西安、三亚等首次突破 100 亿元，核心城市深耕效果显著。

项目拓展成本控制得当 土地资源充裕。2019 年公司拓展项目 127 个，新增容积率面积 2680 万平方米，拓展成本 1555 亿元。公司主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%；新增权益面积 1916 万平方米，与去年同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理把握投资节奏，年内拓展平均楼面地价仅 5802 元/平方米，拓展溢价率仅 14%。新增货量中，住宅货量占比 84%，38 个核心城市拓展金额占比达 79%。同时，通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加，多元化拓展能力持续提升，有效补充优质资源。2019 年公司实现新开工面积 4983 万平方米，竣工面积 2973 万平方米。

截至 2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。

负债率及融资成本均有所下降 资金结构安全。公司全年累计实现销售回笼4312亿元，回笼率提升5个百分点至93%，资金保障稳健有力。凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信。截止报告期末，拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元，在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元，未使用银行授信额度约2690亿，融资头寸充裕。公司资产负债率77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比大幅降低23.64 个百分点，负债率为业内较低水平。期末账面有息负债2700.49亿元，有息负债综合成本仅约4.95%，同比降低0.08个百分点，继续保持业内领先优势。货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍，资金结构安全。

不动产生态发展平台加速成型 协同效应持续提升。保利物业完成香港联交所主板上市，募集资金规模达 53.82 亿港元，市值超400亿。并引入多名知名基石投资人，获国际资本市场广泛认可。截至期末，保利物业在管面积达 2.87 亿平米，合同面积达4.98亿平米，物业管理项目超过1000个。期内实现营收59.67亿，增长41.1%，净利润5.03亿，增长49.7%。综合实力排名第四，央企物管中排名第一。销售代理平台合富中国持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，市场竞争力持续提升。商业管理板块管理面积达268万平方米,其中购物管理中心管理面积达153万平米，酒店管理面积达94万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面，公司在管基金管理规模近1200亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

总结与投资建议：整体看，公司销售情况理想，行业龙头地位稳固；凭借央企背景，项目获取及融资成本均具备明显优势。公司负债率水平有所下降，资本结构优化，资金安全度高。同时2019年归属净利润增幅超四成七，业绩靓丽，分红率约35%，股息率约5.2%，慷慨回报投资者。不动产管理平台加速成型，协同效应进一步提升。企业持续发展壮大值得期待。预测公司2020年—2021年EPS分别为2.7元和3.18 元，对应当前股价PE分别为5.8倍和5倍，估值便宜，维持“推荐”评级。

风险提示：房地产销售低于预期，政策调控超预期。