乐居财经讯 李礼 4月17日，天风证券发布保利地产（600048）研报。
事件：公司发布 2019 年年报，2019 年实现营收 2359.34 亿元，同比增长 21.29%，归母净利润 279.59 亿元，同比增长 47.90%，归母扣非净利润 271.64 亿元，同比增长 50.49%。
点评：业绩增速超预期，盈利能力、权益比例双升。2019 年公司实现营收 2359.34 亿元，同比增长 21.29%，归母净利润 279.59 亿元，同比增长 47.90%，高出公司此前业绩预告的 265.69 亿元（yoy+40.55%），超出市场预期。我们认为公司利润增长主要由于：1）公司结算加快，且结算项目利润水平较高，2019 年公司结算收入增长 22.6%，结算毛利率、净利率分别为 35%、15.9%，同比 2018 年提升 2.5、2.5 个 PCT，使得利润增速高于收入；2）公司归母权益比重提升，2019 年公司归母权益 74.5%，同比提升 2.2 个 PCT。3）随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司投资收益大幅增长，报告期内实现投资收益37.02 亿元，同比大幅增长 37.62%，2019 年公司摊薄 ROE 达 17.9%，为 2016 年以来的连续第四年提升，公司综合表现持续向好。2019 年末公司账面预收账款达 3278 亿元，业绩锁定度 1.39，为未来业绩增长提供基础。2019 年公司竣工面积 2973 万方，yoy34.1%，完成年初计划的 108%，2020 年公司计划竣工面积 3400 万方，yoy14.4%。公司全年销售额 4618 亿元，对应增速 14.09%，2020 年销售额预计突破 5000 亿。2019年，公司实现签约面积 3123.12 万平方米，yoy+12.91%；实现签约金额 4618.48 亿元，yoy 14.09%，实现签约均价 1.48 万元/平，与 2018 年（1.46 万元/平）基本持平。报告期内，公司聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市 13 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。在全国 11个城市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。广州实现销售超420 亿元，佛山、武汉、北京超 200 亿元，福州、西安、三亚等首次突破 100 亿元，核心城市深耕效果显著。
拿地端略显谨慎，拿地权益 72%明显提升，地售比 0.39 持平，但在手货值充裕、优质。2019年 1-12 月公司新增计容建面 2680 万平，累计同比减少 14%，但降幅持续收窄，表明公司拿地态度积极性提升。累计拿地权益比为 0.72 同比 2018 年有所提升，累计拿地楼面均价为 5802 元/平，地售比 0.39 与去年持平。新拓展资源中，38 个核心城市拓展金额占比达79%。截至 2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占比达 58%。
现金回款较好，财务杠杆持续优化，融资成本继续下降。2019 年公司经营活动产生的现金流量净额为 391.55 亿元，同比增长 229.22%，2019 年公司现金回款率达 93%，年末在手现金 1394 亿元，对短债覆盖比例 2.1，短期偿债能力较强，年末公司资产负债率、扣预资产负债率分别为 77.8%、55.8%，同比分别变动-0.2、-10.1 个 PCT，净负债率为-56.9%，同比下降 23.6 个 PCT，偿债能力大幅提升。年末公司账面有息负债 2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08 个百分点，继续保持业内领先优势。
投资建议：
2019 年公司业绩增长超预期，ROE 达到 17.9%，业绩锁定度达 139%，分红比例 26%（每 10股派 8.2 元）、股息率达 5.1%。2019 年公司销售稳健、拿地略显谨慎，但在手待开发面积 8112万平，足够未来 2 年销售。公司杠杆水平继续下降，采取多种融资方式使得融资成本持续下降，现金充裕对短债覆盖达 2 倍有余，持续 5 年维持 20%以上高分红比例，我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为 338/406/473 亿（原 2020/2021 年预测值分别为 352/450 亿元），对应 EPS 分别为 2.84、3.40、3.96 元，对应 PE 分别为 5.56X、4.64X、3.98X 倍，维持“买入”评级。
风险提示：公司销售额不达预期，疫情影响超预期，房屋价格下跌超预期
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