保利地产：千万土储逐鹿长三角 丨 透析房企布局

来源：保利地产2019年年度报告

2019年，保利地产实现签约金额4618.48亿元，同比增长14.09%，签约面积3123.12万平方米，同比增长12.91%。实现投资收益37.02亿元，同比大幅增长37.62%；净利率提升2.47个百分点至15.91%。全年累计实现销售回笼4312亿元，回笼率提升5个百分点至93%。

报告期末，保利地产资产负债率77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比大幅降低23.64个百分点。截至报告期末，账面有息负债2700.49亿元，有息负债综合成本约4.95%，同比降低0.08个百分点。货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。

其中，保利地产在长三角签约销售达千亿规模，截至2019年末，保利地产在长三角的土储约为1914.3万平方米。

长三角千亿签约 华东贡献下滑

报告显示，2019年，保利地产实现营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%，房地产开发收入达2237.31亿元，占比达94.81%；净利润375.54亿元，同比增长43.61%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。

来源：保利发展控股微信公众号

2019年，保利地产聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模，上海、杭州、南京等城市单城签约达百亿。

来源：保利地产2019年年度报告

主营业务中，2019年华东片区营业收入超516亿元，约占总比22%，同比增长2.57%，营业成本超356亿元，约占总比23.2%，同比增长6.78%，均位列各片区第2。报告指出，华东片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目交付结转增加。

来源：保利地产2019年年度报告

房地产业务方面，2019年华东片区实现结算收入超514亿元，约占总比22.99%，依然稳居各片区第2，仅次于华南片区31.65%。

对比近几年数据可以发现，华东片区的业绩贡献率有所下滑。2019年，华东片区主营业务营业收入贡献比例，及房地产业务结算收入贡献比例，均一改2016-2018年一路上扬的趋势，双双出现下降。

同时，华东片区主营业务毛利率未达到总体水平。报告指出，2019年保利地产主营业务毛利率为34.76%，其中，华东片区主营业务毛利率为31.01%，同比减少2.72%，居于各片区第4。

报告期内，保利地产拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元，拓展金额权益比例提升至71%，新增权益面积1916万平方米，与去年同期相近。年内拓展平均楼面地价5802元/平方米，拓展溢价率仅14%。新增货量中，住宅货量占比84%。其中，2019年上海新拓展了上海市杨浦区飞虹路北侧项目、上海市闵行区浦申路西侧项目2幅宅地。

来源：保利发展控股微信公众号

截至2019年末，保利地产拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米，总土储按城市群划分，长三角占比约9%，约为1914.3万平方米。

此外，值得一提的是，2019年12月19日，保利物业公开发行133333400股H股（超额配售权行使前）并在香港联交所主板上市交易，募集资金规模达53.82亿港元。

2020计划房地产相关投资超3000亿

展望2020年，保利地产计划完成房地产及相关产业直接投资3150亿元，计划新开工面积4300万平方米，计划竣工面积3400万平方米。

同时，保利地产将加大核心城市及重点城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会；发挥央企资源整合优势，深度参与城市更新等多元化拓展；进一步完善运营全链条管理，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。

以不动产投资开发为原点，围绕美好生活同行者的品牌愿景，积极发展和培育不动产产业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升市场化竞争力，打造新的盈利增长点。

一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，加快发展物业、代理、商管、建筑等核心板块，运用资本力量快速提升市场化程度；同时重点培育会展、文旅、康养、教育、公寓等潜力板块，把握行业快速发展机遇，创新发展模式，锻造核心优势，完善综合服务布局。

另一方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能力，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，加大主业与多元产业协同；积极推进普惠金融，充分发挥客户资源优势，与行业领先机构合作，加快市场开拓布局。