建发股份：失衡综合症|进深

早已纷纷跨过千亿门槛后，它却在原地踏步。

据悉，建发股份房地产开发业务的运营主体，是建发房产和联发集团。克尔瑞披露的数据显示，建发房产、联发集团2019年权益销售额分别为581.3亿元、306.4亿元。而在2018年，这两个数字分别为544.8亿元、345.5亿元。

4月20日，建发股份（600153.SH）披露2019年业绩报告，房地产开发业务实现营业收入459.14亿元，同比增加13.15%；实现净利润79.63亿元，同比增长4.34%；实现归属于母公司所有者的净利润46.76亿元，同比增长0.08%；ROE为16.07%同比下降12.14%；毛利率6.54%，同比下降19.30%。

在地产营收稳步增长的情况下，建发股份的债务能否继续控制得法呢？

2015年至今，建发股份的负债率一直呈现上升趋势，从73.18%一路爬升到了2019年的77.62%，总负债从2015年的727.63亿元，飙升到2019年的2292.94亿元。

截至2019年底，建发房产和联发集团的总负债分别为1310.61亿元和668.72亿元，而2018年末分别为850.51亿元和514.56亿元。

近几年，建发股份的流动负债压力其实也不算小。财报显示，2016-2019年，建发股份流动负债规模分别为648.59亿元、838.57亿元、1107.74亿元和1662.37亿元，占总负债比重分别为69.15%、63.74%、67.94%和72.50%。

在负债持续走高的影响下，“找钱”是建发股份躲不掉的关键词。数据显示，截至2019年末，建发股份在手现金及现金等价物为291.48元。

建发发债不仅只是通过自身发债，同时也通过旗下建发房产和联发集团两个子公司进行发债融资。换而言之，就是母公司、子公司“齐上阵”。

去年8月，建发房产在中国银行间市场发行了2019年度第一期短期融资券，额度为8亿元；此前的2月13日，建发房产50亿元公司债发行获通过；其中第一期已于7月24日上市交易，规模约20亿元；去年2月20日，联发集团30亿元公司债发行获通过。

而发债所募资金的用途，两家公司均表示是“偿还公司债务、补充营运资金等”。

进入2020年，在疫情“黑天鹅”蔓延的趋势下，众多开发商资金紧张已成为共性，建发股份也不能例外。自开年以来，它采取了超短期融资券、公司债券、ABS等融资方式。

据悉，建发股份于今年2月获准注册100亿元超短期融资券，其中募集资金50亿元拟用于厦门建发股份有限公司子公司营运资金，50亿元偿还厦门建发股份有限公司本部有息负债。

3月5日，建发股份披露2020年累计新增借款情况。截至2020年2月末，建发股份未经审计借款余额为1067.20亿元，累计新增借款金额为235.41亿元。1-2月累计新增借款占上年末未经审计净资产比例为35.62%。

建发股份频频发债，很大程度上是受到了土地收储的拖累。业内人士表示，企业高价拿地之后的“后遗症”，需要通过发债来缓解资金压力。

据不完全统计，去年建发股份拿地金额超过450多亿元，其中也不乏大手笔拿地的情况。例如厦门枋湖2019P05地块就被建发以总价75.25亿元摘得，楼面价43123元/平方米，刷新了厦门地块总价纪录。

报告期内，建发房产和联发集团新增土地42宗，新增计容建筑面积约837.16万平方米，其中权益面积约624.36万平方米。截至2019年末，建发房产和联发集团尚未出售的权益土地储备面积为1515.28万平方米，其中，一二线城市的权益土地储备面积占比为54.08%。

据往年披露的年报显示，建发股份在2017年、2018年尚未出售的土地储备面积（权益口径）分别为1566.43万平方米、1554.98万平方米，土地储备呈现逐年下降。

疫情之下，土地、资金与发展之间如何平衡，成为摆在建发股份面前的一大难题。

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