中南建设回复问询函：公司流动性风险低，毛利率会逐步优化

建设表示，公司2019年合并现金流量表销售商品、提供劳务收到的现金下降主要是由于公司2018年新增合作项目多，公司权益比例低，导致2019年公司实现销售的项目，并表范围内的比例相对2018年有所减低。

另一方面，合并报表范围内项目公司比例减少也意味着合并报表范围外合营、联营项目公司比例增加。公司2019年合并现金流量表收到其他与经营活动有关的现金323.16亿元，同比增加253.94亿元。

此外，2019年中南建设房地产开发业务毛利率为17.93%，较去年同期降低2.30个百分点。

据中南建设回复，公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆，储备更多土地，更多获取土地升值的收益，而是选择坚持快速周转，提高运营效率，以更好的运营管理和回款管理，获得生产住宅产品的收益。

在开发项目选择上，公司也不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转和利润率的确定性，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。

中南建设表示，公司毛利率确实低于行业平均水平，但公司周转效率高于行业平均水平，净资产收益率高于行业平均水平。2019年公司房地产业务结算毛利率17.93%，低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%，但公司总资产周转率27.30%，高于A股上市地产公司总资产周转率算术平均水平23.27%，而公司加权平均净资产收益率21.58%，高于A股上市地产公司净资产收益率平均水平13.28%。

2016年之后随着公司房地产业务坚持快速周转策略，专业化水平进一步提高，新获项目的毛利率平均水平有所改善。未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低，公司结算毛利率会逐步增加。

关于资产负债率，截至报告期末，中南建设资产负债率达90.77%，一年之内到期的有息负债为235.61亿元，期末现金及现金等价物余额为161.68亿元。

深交所要求中南建设说明是否存在较大流动性风险及拟采取的提升偿债能力措施。

对此，中南建设回复，公司2019年末2637.5亿元全部负债中，销售房屋产品收到的现金，在有关房屋产品没有竣工确认收入前视为负债，基本没有偿债风险的预收账款1233.6亿元，在全部负债中占比46.77%。扣除预收账款之后的负债与总资产的比值，公司2019年末为48.31%，低于大多数房地产上市公司。

公司有息负债2019年末为699.2亿元，与2019年房地产业务合同销售金额比值35.66%，也明显低于大多数房地产上市公司。

公司有息负债中一年以内到期的各类负债235.6亿元，在全部有息负债中占比33.70%，长短期负债的结构也较为均衡。公司2019年末货币资金254.1亿元，也超过全部一年内到期的有息负债。虽然公司货币资金中使用受到限制的有92.4亿元，但有关受限资金主要包括购买新项目的保证金，受限时间短。

公司2020年已完成发行公司债券17亿元，购房尾款ABS 20亿元。公司也公告42亿元中期票据、30亿元超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会完成注册。另外公司新的20亿元公司债券已获得股东大会通过，并在申报审核中。2020年4月公司股东大会还进一步通过了发行100亿元债券融资工具的授权。公司在母公司层面新的融资已基本覆盖全部一年内到期的有息负债，项目层面新的融资还会更多。

实际上疫情得到基本控制之后4月和5月，中南建设房地产业务销售金额分别为155.7亿元和185.1亿元，同比明显回暖。2个月的销售回款已经超过公司2019年末全部一年以内到期的各类有息负债。随着更多资源上市，下半年公司的月度销售和回款规模还会更高。

公司的有息负债规模小，偿债压力小，回款保障度高，流动性风险低。

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