【洞察金融界】华夏幸福顾强：都市圈房地产有人口不断流入的需求支撑

金融界：好的，明白了。我之前还看到您说，都市圈重新定义了中国的不动产市场，您能具体给我们解释一下这句话是什么意思吗？

顾强：因为现在中国妇孺皆知的，是一线、二线、三线、四线、五线、六线地产，大家都知道，不仅仅是地产人知道，包括我们很多领导人一讲，就是一线市场、二线市场，这是一个约定俗成的说法。那么从我们研究的角度来讲，我们认为中国的房地产市场已经分为都市圈市场和非都市圈市场。我这里先举一个小例子，比如说浙江嘉兴的嘉善县，按照传统的分法它可能是四线或者是五线市场，但是它挨着上海，所以我们认为它是一点五线市场，为什么呢，它的房价比嘉兴市区的房价要高。就是说像这些，属于都市圈区域的房地产，它的价格、供需的运行规律是跟都市圈的核心城区形成密切互动的，它跟它所在的行政区关联度并不大。所以我们就可以说，上海都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈、南京都市圈，南京中心的一个区域，它更具有整体性。

然后我们再看，第二个城市，我们叫区域性中心城市，像徐州、阜阳，这些人口大市，它每年也有相当数量的城镇化人口，也有一个内在的需求驱动。好了，那么我们看到在城镇化人口净增加，人口净流入的地区，它的市场是有持续支撑的。那么我们也发现，有一些地方总人口在下降，人口在流动，城镇化的人口的增量也基本没有，这些地区正常的需求出现了断档，或者出现了衰竭。

我们认为未来的房地产市场，是跟人口的流入、人口的流向、人口的增长、迁移的格局有着巨大关系的。那都市圈市场，由于人口的持续流入，它的需求有持续的支撑，一个地区的人口增长，首先主要来自于自然增长，就是人口自然的、人类的再生产——新生的都市小孩。那么实际上对于真正的大城市来说，它人口最主要的增长来自于机械增长，来自于人口的流入。比如说在过去的一年当中，中国排名前几名的城市，人口流入城市，第一名是深圳，第二名杭州，这个就非常典型，它的人口自然增长也可能只有十万人，机械增长十万人。所以从这一意义上来进，人口增长决定了一个地区的房地产市场。所以我们从这个意义上来讲，人口增长的地区是一个市场，人口停滞的或者人口萎缩的是另外一个市场，我们是这么定义都市圈市场的。

我们同时也认为，都市圈市场也在其他不动产领域，比如商业不动产、教育不动产、医疗不动产以及一些仓储、冷链等专业不动产，这些需求主要集中在都市圈区域，当然这些都市圈主要集中在第二圈层、第三圈层、外圈层。也是未来的住宅、商品住宅以及新型不动产的机会。所以我们把中国未来的不动产分成都市圈不动产和非都市圈不动产。

金融界：明白。另外关注都市圈我还想补充一个问题，因为刚才您说很多人往都市圈走，是因为就业机会比较多，但是因为现在疫情爆发之后，其实我们发现很多工作，就比如说我们现在开会是通过网上会议，还有很多东西都是可以远程完成，那会不会影响人口的迁移？

顾强：短期看可能是这样的，但是这里面更重要的是它提供的机会不仅仅是就业的机会，还是你获得信息的机会，获得面对面交流的机会，获得其他地方没法得到的机会，比如说公共服务的机会和一些其他信息的机会。我们举个例子，你看中国的层次稍微高一点的音乐会，你只有到这里来看，很多城市是没有的，我是举这个例子。所以实际上除了远程交流，可以解决通讯问题，也可以解决交流问题，但是替代不了面对面的交流，面对面的碰撞。

那么在里面呢，有一些形态可能会出现一些变化，但是我们认为，从GDP的成长来说，它需要一定的密度，需要一定的浓度，需要一定的高度和厚度。你仅仅是说，我在一个乡下，我也可以跟你们交流，但是你的信息交流的密度是不够的，浓度是不够的，你的高度是不够的，你的厚度是不够的。而我们也发现，从全球范围来看，我们也发现，过去很多大公司的总部都是在郊外。但实际上现在出现了，它把公司很多核心的功能都要放在城市。所以从我们刚才说的密度，经济的密度、交流的密度，比如经济的密度里面既有交流，又包括物流、信息流、货币流、资金流等等，各种流交汇在一起，不仅仅是说我们光一个远程通信能解决这些的。所以我们认为，都市圈它提供了大家，首先它是资金流、人流、物流、数据流等等这些流的交汇的一个地方，它有更高的密度，更高的浓度，所以这是大家向都市圈集中的重要原因。