北京和众汇富：是什么阻碍了保利地产ROE的上涨？

上市之后净资产收益率就没再超过25%，位列中国房地产百强企业TOP4，保利地产的成长空间还有多大？

2018年，保利地产正式改名为保利发展，走上战略升级的道路。在政策持续调控下，我国房地产行业周期呈现出反常性延长的特点，企业纷纷进入调整期。时至今日，开发商的身份早已不足以概括保利的发展，2019年保利物业在香港联交所主板成功上市，营收净利润实现高速增长，与此同时，2019年保利地产也交了一份靓丽的成绩单，净利润同比提升47.9%，净资产收益率达到21.01%，为2015年以来的最高点。

事实上，自2006年上市以来，保利地产的净资产收益率便没再超过25%，这一次站上20%是行业的复苏还是保利的崛起？

一、净利润率驱动ROE明显，保利核心竞争优势在增强

首先，从行业来看，近十年来，保利地产的净资产收益率一直领先于行业水平，行业龙头股的标志真不是盖的。而且在近几年行业和万科的净资产收益率呈现下降趋势的同时，保利地产仍然表现出强劲的向上动力。2019年，保利地产的加权净资产收益率为21.01%，与万科的差距只剩下了1%。

其次，从对保利地产净资产收益率的拆解来看，保利地产的ROE主要是由高杠杆率和高净利润率驱动的。一方面，基于行业资金密集型的特点，房地产商借钱生钱的现象普遍存在，导致了保利地产较高的杠杆率，另一方面由于房地产开发周期长的特点，企业的资产周转率普遍不高，保利地产也保持了较稳定的资金运转。

然而，保利地产的高净利润率的则体现了企业的内在的核心竞争力。近十年保利地产的净利润率均维持在11%以上，且自2017年之后，保利地产的净利润率呈上升趋势，成为驱动ROE的主要动力。

二、除了杠杆率低，保利地产没有一点“毛病”

第一，保利地产的盈利能力在增强。通过分析发现，保利地产的高净利润率是由低成本、低费用带来的。首先，作为行业龙头，保利地产始终保持着较高的品牌优势。近几年，在房地产销售业务营业成本率不断下降的同时，保利地产的毛利率也不断提高，展现出较高的产品溢价，这不仅得益于房价的上涨，更重要的是企业的服务品质不容小觑。

除此之外，保利地产的费用率也一直处于较低水平。就2019年而言，企业的销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.83%、1.82%和1.09%，与万科相比，保利的优势在于更低的管理费用。2019年，万科的管理费用率为3.28%，而虽然保利的资产规模占万科的61%左右，但是不得不承认保利的管理层效率较高。

当然，保利地产也表现出良好的运营管理能力。由于大量房地产项目和工程的投入，房地产企业经常会有较高的存货，2019年，保利地产的存货周转率仅为0.29，但仍高于万科0.28的存货周转率。其次，在应收账款的周转上，保利地产的应收账款周转率为122.53，较2018年上涨了21.61%。

第二，资产负债率低倒成了阻碍保利地产ROE最大的绊脚石。2019年，保利地产持续优化资产负债结构，资产负债率77.79%，较年初降低0.18个百分点，净负债率56.91%，同比大幅降低23.64个百分点。事实上，与万科相比，保利地产ROE低的最主要原因便是杠杆率低，同时利用的无息负债较少。未来，随着保利地产的业务拓展，应付账款的增加或将推动企业ROE的提高。

第三，双翼助力保利地产，未来可期。保利地产是一家专注于房地产开发及销售的企业，现如今，围绕房地产业务公司又开拓了综合服务与不动产金融业务，即包括物业管理、销售代理、商业管理等综合服务以及以房地产基金、普惠金融等金融业务，2019年共实现113.06 亿元的营业收入。未来，随着保利地产的不断发展，期待企业的双翼板块带来更多的利润。

三、总结

通过上述分析发现，保利地产的高ROE是由企业的高净利润率和加杠杆驱动的，而高净利润率的主要原因除了企业本身的成本费用率低以外，产品价格的上涨也是极为关键的因素。如今，在疫情影响下，多地房价出现结构性上涨，但房地产热依然依靠我国相关政策的调控。

另外，如果保利地产负债有所上涨的话，在现金流健康的情况下，权益乘数的增加将有利于企业ROE的上涨。

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（责任编辑：王治强 HF013）