金融街2020年一季度利润下滑，背靠大树也不好乘凉了？

出品：中访网财经

作者：朱婷婷

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近日，金融街披露2019年报，公司是实现营业收入261.84亿元，同比增长18.41%；归母净利润34.41亿元，同比增长5.3%。2019年，金融街实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平米。

同时，金融街还披露一季报。2020年金融街一季度实现营业收入22.45亿元，较去年同期下降42.37%；归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，较去年同期下降73.07%；实现销售签约额25.4亿元，同比下滑65%。一季度金融街业绩下滑的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目销售和回款大幅下降，计划结利项目工程进度受到影响，导致结算收入下降；资产管理业务收入下滑。

南有陆家嘴，北有金融街。作为中国持有型物业皇冠的明珠，一线城市核心地段的写字楼足以让任何一家开发商风光无限，但成也萧何败萧何。

拥有优质核心资产和低融资成本的，通常是背景强大的国企，譬如金融街控股。但他们成就于斯，亦受其桎梏。

金融街曾经被称为坐拥中国最有价值的商业地产，光自持的物业价值就达到400亿，但他的估值一直非常低。

原因有二：第一，物业属于非流动性资产，缺乏想象力；第二，金融街地产发展节奏感非常差，最近10年来，同样做地产项目，拿地的时间点非常重要，因为很多时候买地都是面包贵过面粉，而企业的盈利很多都建立在房价上涨，或者房价暴涨的基础上，而从大的方向上看，金融街刚好属于踩错节奏的那一类。

这两点也就是造成了金融街在大股东增持，安邦持股稳定的情况下，依旧低迷的主要原因。

一边，以商务地产为主且住宅多为中高端产品的金融界控股，慢周转拉长了资金沉淀周期，行业存在感趋弱；另一边，为挖掘潜在投资机会，金融街物业已经递交招股书准备赴港上市。

2019年年报来看，金融街房产开发业务实现营业收入235.7亿元，同比增长20.3%。其中，住宅产品实现收入155.9亿元，同比增长1.0%；商务产品收入79.8亿元，同比增长94.8%。

报告期内，因结利项目的结构性差异，房产开发业务毛利率有所下滑至36.8%。此外，金融街物业出租业务实现营业收入18.4亿元，同比增长5.7%，毛利率保持在91.3%的较高水平；物业经营业务实现营业收入6.9亿元，同比增长1.9%，毛利率为24.3%。

作为金融街集团旗下的兄弟公司，金融街控股“失守”、金融街物业“进击”，他们将是难兄难弟，还是有福同享呢？

据招股书显示，截至2019年前三季度，金融街物业在中国境内有11家附属公司及37家分支机构，为全国137个物业项目提供物业管理及相关服务，公司项目市场集中在国内的一、二线城市，其中42.1%位于北京地区；目前涉及在管建筑面积合计约1900万平方米。

1月17日，金融街发布《2020年度第一期超短期融资券发行情况公告》。公告显示，金融街于2020年1月15-16日发行了2020年度第一期超短期融资券。该融资券实际发行总额为29亿元，发行利率为2.98%。

3月6日，金融街发布公告称，成功发行2020年度第二期超短期融资券，此次发行金额19亿元，票面利率2.65%。4月13日，据上清所披露，金融街拟发行25亿元超短期融资券，发行期限267天。

4月17日，官网披露，金融街中心80亿元资产支持计划成功发行，利率2.80%为国内CMBS最低。4月20日，金融街成功发行2020年度第三期金额25亿元超短期融资券。

5月12日，金融街发布公告称，截至2020年4月末，公司有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，占公司2019年末净资产的比例为29.43%。公告指出，较2019年末，截至2020年4月末变化主要为银行借款减少1.20亿元；非金融企业债务融资工具（SCP）和CMBS增加82亿元；其他有息负债增加33.93亿元。

6月2日，金融街为资产负债率70%以下控股子公司湖北当代盛景投资有限公司债务融资提供7.2 亿元担保。截至今年一季度末，金融街为全资子公司和参股公司提供212亿元融资担保，占净资产比例61.2%，较2019年末的53.91%有所上升。

随着债务的增加，偿债能力的减弱，叠加2020年初的疫情冲击，似乎也不难理解金融街频繁融资的原因。对房企来说2020年不光是“钱紧”一年，销售端也将承受更大压力。

事实上，金融街物业来自独立第三方项目收入占总收入的比重确实有缓慢提升。根据招股书，截至2017年、2018年及2019年9月30日，来自独立第三方项目产生的收入分别约占总收入的13%、14%及16%。在管建筑面积分别约为480万平方米、620平方米、770万平方米，占同期在管面积的37%、38%及41%。

财经评论员严跃进认为，“现阶段由于金融街物业没有拓宽物业管理领域，短期内无法减少对母公司的依赖，但长期来看是有望摆脱的。这其中的关键在于，首先需要借既有物业管理基础，持续拓宽物业管理领域；其次是提升资金能力及收并购能力。”

即使严重依赖母公司，但从总收入来看，金融街物业在整个物管行业的中下游位置。而且毛利率这一指标与同行业公司相比并不出色，尤其是作为商务管理公司。

有着国企背景的金融街尽管可以拿到比其他普通房企更低利息的融资，但近千亿元压顶的有息负债势必会侵蚀企业利润。更重要的是，金融街的慢周转拉长了资金沉淀周期，使得负债产生的利息规模增大，进一步侵蚀企业利润。

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（责任编辑：王治强 HF013）