金融街物业拟于7月6日上市 亟待破解“慢增长”难题

今年以来，共有6家由房地产企业分拆的物业管理企业申请H股上市，最幸运的是刚刚通过聆讯的金融街物业（01502），其将从今日起在香港进行公开发售，7月6日将登陆联交所；而与金融街物业同一天交表的宋都物业则仍然未有消息。与此同时有市场消息称，于1月初交表的正荣服务也有望于近期通过聆讯。

拟募资额不超过7亿元

金融街物业在18日举行的IPO线上新闻发布会上透露，已开始进行公开配售，合共将发行9000万H股，其中8100万H股为国际发售，占90％；900万H股为本港公开发售，占10％。招股价为每股7.16至7.56港元，募资规模为6.44亿-6.8亿元。

招股说明书显示，上市集资所得60％将用於收购及设立新分支机构；约20％发展增值类服务业务；约10％用於升级信息技术及智能设施系统建设；约10％用於营运资金。

复合增长率慢于行业均值

金融街物业以北京金融街区域的物业管理服务为起点，已发展成为一家综合物业管理公司。截至2019年底，金融街物业已拥有11家附属公司与40家分支机构，为全国144个物业项目提供物业管理与服务，在管面积约1986万平方米。其中，商务物业在管建筑面积约为800万平方米，办公物业在管建筑面积约为640万平方米。

财务数据显示，金融街物业的总收入由截至2017年的7.57亿元增加至截至2019年12月31日止年度的9.97亿元，复合年增长率为14.8％。年内溢利由2017年的8270万元增加至截至2019年12月31日止年度的1.13亿元，复合年增长率为17.1％。

这一增长速度在物业管理行业并不算显著。以同期递交IPO申请的几家物业管理公司为例，弘阳地产近三年营收为营业收入分别为2.57亿元、3.49亿元以及5.03亿元，年复合增长率为39.9％；5月29日刚交表的第一服务近三年收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率也达到了28.4％。

另外年报数据显示，2019年全年，24家以住宅物业管理为主的上市公司的总营收达到625亿元，较2018年同期增长36.2％。其2019年营收均值约为25亿元，64％的物管公司超过10亿元。

未来尝试拓展京外多元化业务模式

业内分析认为，金融街物业增长速度慢于行业增速，一是由于商业物管比例高、住宅物管比例低，二是由于业务过于集中京内，京外业务的拓展比例较低。

由于金融街物业背靠母公司金融街集团，其主要物业来自于为商务物业提供物业管理及相关服务，2017年-2019年，有关收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元，占总营收的比例分别为70.3％、67.6％及64.9％。这与其他物业管理企业以住宅物管和社区增值服务为主业的模式有很大的不同。

此外值得注意的是，从收入构成上看，企业2019年超过80％的营收来自于金融街联属集团，而来自独立第三方的物业收入虽然近年来有所增长，但仍不到总收入的2成。

区位局限性也是导致企业近年来增速缓慢的原因之一。从收入的地区来源分析，北京地区是金融街物业收入的最主要源头，尽管北京收入比例从2017年的68.5％下降至2019年的63.1％，但是如何扩展更多北京金融街之外的收入来源仍然将是摆在上市之后的金融街物业面前的重要问题。

对此，董事长兼总经理孙杰表示，未来将专注在北京金融街区域及其他城市的金融中心区发展，除现有的商业物管业务外，亦计划进军产业综合体、住宅、公共物业、教育机构等市场，不排除透过收购或股权投资拓展规模，并寻求与国企及大型内房合作。