光大证券：预计下半年地产行业资金面边际趋稳

报告摘要

上半年新增居民中长贷同比回正，预计下半年按揭投放将逐步趋稳

6月居民部门信贷投放较好，单月新增9815亿元，同比增长28.9％，占单月整体信贷增量的比例提升至54％。其中新增居民短贷3400亿元，同比增长27.5％，居民消费意愿继续恢复；新增居民中长贷6349亿元，同比增长30.7％，行业销售持续复苏，短期内按揭供需表现均较强。

1-6月新增居民中长贷2.8万亿，同比回正至+1.8％，行业需求侧资金面压力较一季度明显缓解。7月7日，央行在金融支持稳企业保就业工作座谈会上指出“要把握好信贷投放节奏，与市场主体实际需求保持一致，确保信贷资金平稳投向实体经济。”

展望下半年，随着全面复工复产，以及在资产价格约束下，整体信贷投放或将逐步回归常态化，由此按揭供给规模、节奏亦将逐步趋于均衡。我们维持2020年新增房贷约5万亿的判断（基础假设为整体新增信贷约20万亿）。

预计下半年供给侧资金供给趋稳，境内外发债占比逐步回归均衡

6月房企境内外合计发债850亿元，环比增长41％，同比增长46％，单月净融资回升至133亿元。其中6月境内发债457亿元，环比增长9％，单月发行规模趋稳，净融资转负至-61亿元。6月境外发债窗口继续恢复，单月发行393亿元，环比增长136％，单月净融资回升至194亿元。

资金价格方面，6月国债收益率上行，高资质房企境内新发债利率边际有所回升，部分中等资质房企保持平稳。6月房企美元债一级市场仍以偏弱资质房企为主，定价仍在修复过程中，多数成本略高于1月水平。

1-6月房企境内外合计发债6121亿元，同比下降4％，净融资约2703亿元，同比下降17％。1-6月房地产集合信托募集资金3616亿元，同比下降17％，占整体集合信托募集资金的比重约27％（2019年全年约37％）。

得益于境内债券市场发力，2020H1行业供给侧资金供给相对充裕。展望下半年，随着房企现金流压力明显缓解，预计供给侧资金供给将边际趋稳，境内外发债占比逐步回归均衡。

投资建议：

房地产行业政策及资金环境平稳，为基本面持续修复奠定基础，短期升势明显。目前AH主流房企整体估值水平仍处于历史相对低位，高股息收益对长线资金具备较强吸引力。叠加海外资金回流预期，建议下半年对地产股配置可更加积极。建议关注万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。

风险分析：

新冠疫情冲击明显，全球经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临，部分中小房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平下降；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。