东北证券：房地产累计投资增速转正 推盘变化或助Q3销售再超预期

累计投资增速转正，单月竣工暂时走弱。1-6月全国房地产开发投资完成额62780亿元，同比增加1.90％，较1-5月改善2.2个百分点，累计投资增速实现年内首次转正。6月房屋竣工面积5343万平米，同比减少6.58％，较上月减少12.81个百分点。尽管单月竣工增速有所下滑，但我们认为这仅是暂时性的走弱，不改未来2-3年内竣工增速上行的大趋势。同时考虑上半年疫情对房企工期的拖延，房企下半年将加快工程建设进度力争实现年内销售目标，开工增速有望持续改善。

土地市场持续火热，拿地集中一二线城市。单月数据来看，6月土地购置面积3213万方，同比增长12.1％，增速较上月扩大11.27pct，土地成交价款1607亿元，同比增长4.2％，增速较上月收窄3.19pct。6月百城土地成交溢价率为16％。受益于较为宽松的融资环境和房企补库存需求，3月以来土地市场热度较高。此外，从拿地结构来看，核心一二线城市是今年的拿地主阵地，占比提升明显。

销售延续量价齐升表现，考虑推盘因素判断三季度销售仍将超预期。6月商品房销售面积2.07亿方，同比增长2.14％，增速较上月收窄7.52 pct；商品房销售额2.06万亿，同比增长8.98％，增速较上月收窄5.06 pct；6月单月商品房销售均价为9964元/平米，同比上升6.7％。尽管6月销售增速有所下滑，但主要系去年基数较高所致，另一方面，克而瑞百强房企销售金额增速6月较5月继续改善，房企端表现优于整体行业表现。我们认为，受疫情影响，房企推盘计划普遍延后，三季度推盘比例有望高达全年的30％，传统为销售淡季的7、8月有望因为房企推盘较往年的明显提升而提供超预期的销售表现。

房企到位资金持续改善，房贷利率实现八连降。1-6月房企业到位资金83344亿元，同比减少1.9％，降幅环比收窄4.1个百分点，单月同比提升13.2％，环比上月改善3.2pct，其中国内贷款增速改善明显。

个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。

风险提示：政策超预期收紧；疫情反复对销售施工造成不确定性影响。