光大证券：地产需求侧按揭量升价降，供给侧海外发债恢复

报告摘要

7月新增居民中长贷同比高增，短期按揭贷款供需表现较强

7月整体信贷投放回落，但居民部门表现相对稳定，低基数下单月同比增长48.2％，占比提升至76％（6月为54％）。其中新增居民中长贷6067亿元，继续保持在6000亿规模以上，单月同比增长37.4％，短期内按揭供需表现均较强。

1-7月新增居民中长贷3.4万亿，同比增速提升至+6.7％，对比2019年全年增速为+10.1％。下半年信贷政策回归常态化，总体投放节奏趋于平稳，我们维持2020年新增房贷约5万亿的判断（基础假设为整体新增信贷约20万亿），行业需求侧资金支持仍将保持平稳向好的态势。

供给侧资金来源趋势分化，境内债将迎来到期高峰

7月房企境内外合计发债850亿元，环比增长43％，同比增长10％，单月净融资规模增长至211亿元。其中7月境内发债697亿元，环比增长52％，但单月净偿还提升至130亿元。7月境外发债窗口继续恢复，大中型民营房企持续活跃，单月发行515亿元，环比增长31％，单月净融资增至340亿元。

资金价格方面，7月境内地产债一级市场定价较前期低位微幅回升，但仍明显好于2019年水平；境外地产债一级市场定价已有所修复，且新发债期限明显拉长，旭辉、阳光城新发美元债利率已低于年初时成本。

1-7月房企境内外合计发债7332亿元，同比下降2％，净融资约2914亿元，同比下降20％。1-7月房地产集合信托募集资金4516亿元，同比下降11％，占整体集合信托募集资金的比重约29％（2019年全年约37％）。

整体而言，7月行业供给侧流动性有所分化，境内债市场进入平稳期，海外债市场情绪回温，信托融资受监管影响较明显。值得注意的是，下半年境内债将迎来到期高峰，未来4个季度季均到期额为2253亿元，对比前4个季度季均到期额约1225亿元。

风险分析：

新冠疫情冲击明显，全球经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临，部分中小房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平下降；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。