观点地产网 保利地产与中航工业地产业务的整合，已经摁下了加速键。
9月12日晚间，保利地产与中航地产双双公告宣布，中国保利集团公司与中国航空工业集团公司已就交易资产范围、整合方式及作价原则等达成初步一致意见，并于9月12日签署《中航工业集团公司与中国保利集团公司之房地产业务整合框架协议书》。
保利集团与中航工业房地产业务整合的资产范围，也终于晒出更多信息。
根据框架协议书，保利集团与中航工业的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权以及中航工业持有的天津瑞赛投资发展有限公司100％股权。
这份公告中最重要的关键词显然是“中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权”以及“天津瑞赛投资发展有限公司100％股权”。
这意味着，中航工业将全面退出房地产业务。中航工业控股的中航国际旗下的中航里程、中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、江西中航共青城实业有限公司等公司都被纳入了与保利整合的范围。
除了上述平台公司之外，中航工业直接或间接持有的项目公司层面的股权同样也在整合范围中。
虽然保利地产此前表示，“初步估算，保利集团与中航工业潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15％。”但就最新情况看来，这份整合大礼包说不定还会有“惊喜”出现。
整合业务经营成色
9月6日，国务院国资委召开中央企业产业重组合作整合座谈会。8家央企在当日签约，在重要项目、科技转化等相关领域开展重组合作整合。这其中就包括中航工业将房地产业务划转保利集团。
中航工业集团总经理谭瑞松表示，中航工业地产业务已形成年收入近200亿元、利润20亿元左右的产业规模，但由于身处航空制造业中，又未被核准为主业，在业务开展上受到政策层面的限制，在当前激烈复杂的市场竞争环境下，面临的形势更加严峻。中航工业下决心主动退出，将地产业务整体剥离。
据观点地产新媒体了解，中航工业集团是由中央管理的国有特大型企业，设有航空装备、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、金融、工程建设、汽车等产业板块。
而中航工业集团旗下的地产业务，主要集中在中国航空技术国际控股有限公司（简称“中航国际”）旗下的公司。
按照业务来划分，中航国际在地产与酒店业务的投资企业包括中航里城、中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、深圳格兰云天酒店管理有限公司、中航物业管理有限公司、江西中航共青城实业有限公司以及广东国际大厦实业有限公司。
此外，最新公告中明确列入整合范围的天津瑞赛投资发展有限公司，其企业法人为北京瑞赛科技有限公司，而中航工业与中航国际则通过联合持股掌握着北京瑞赛科技的控制权。
而从上市公司层面来看，中航国际旗下共有8家上市公司，其中3家拥有地产业务的上市公司都涉及到了与保利集团的房地产业务整合中。
这3家上市公司是中航地产股份有限公司（000043，简称“中航地产”）、中航国际控股股份有限公司（00161，简称“中航国际控股”）、中国航空工业国际控股（香港）有限公司（00232，简称“中国航空工业国际”）。
从财务业绩表现来看，这3家上市公司的地产业务经营状况都很难以与“优良”挂钩。
其中，中航地产是A股上市平台。2016年上半年中航地产房地产开发业务营收约16.21亿元，同比增长115.42％，占公司营业收入的59.73％，但地产业务净利润亏损达2859万元。
中航国际控股和中国航空工业国际都是H股上市平台。2016年上半年，中航国际控股地产业务营业额约为17.1亿元，除税后盈利约为1.61亿元。
而中国航空工业国际在2015年下半年才开始有物业销售。2016年上半年，中国航空工业国际录得收益及毛利仅仅约6458.7万港元及2855.90万港元。
综上所述，中航工业旗下3家涉及地产业务的上市公司，整体营业收入与利润表现都与保利集团旗下的保利地产和保利置业相差甚远。
不过，有分析就指出，保利集团与中航工业地产业务的整合并不仅仅是财务数据上的整合，真正打开保利地产想象空间的，应该是中航工业集团旗下的土地资源储备。
整合土储体量几何？
基于上述企业架构，观察中航工业旗下房地产业务的土地储备，同样也有三个层面。
一方面，是中航地产、中航国际控股和中国航空工业国际这3家上市公司平台，另一方面是天津瑞赛投资发展有限公司，最后可能涉及的则是中航工业集团直接或间接持有的项目公司层面的权益土地资源。
根据中航地产披露，截至2016年6月30日止，中航地产总资产234.96亿元，共有15个地产项目在开发，总规划建筑面积671.67万平方米。其中包含7个项目的土地储备，合计待开发计容建面为150.05万平方米。
这7个项目的土地储备分别为昆山九方城（A7地块）、九江中航城、贵阳中航城、新疆中航翡翠城、衡阳地块、成都天府新区项目和赣州E24地块。
而中航国际控股的地产业务是通过旗下成都瑞赛、北京瑞信等从事国内房地产开发业务，通过工程公司从事国内外工程承包、海外地产开发。其国内地产开发项目以中小城市商业综合体开发业务为主，但并未在2016年中报中披露具体土储数字。
中国航空工业国际的项目储备也并不多，目前其共有大连中航国际广场及重庆项目在进行中。大连中航国际广场于2016年6月30日发展中物业总可售面积约20.82万平方米，重庆项目还在前期开发阶段，土地面积月37.53万平方米。
除了3家上市公司，天津瑞赛投资发展有限公司和中航工业集团直接或间接持有的项目公司层面的权益土地资源目前公开资料仍旧难以统计。
同时，在筹备整合之际，天津瑞赛投资发展有限公司旗下的天津瑞赛置业有限公司还在大手笔拿地。8月31日，天津瑞赛置业以47.8亿元总价摘牌天津红桥混合地块，住宅部分楼面价高达2.68万元/平方米。
有分析认为，天津瑞赛投资的项目也有可能是保利地产整合的交易标的资产，此番拿地不排除是为“嫁妆”提升质量，增加资产包价值。
不过，整体而言，中航工业旗下的土地储备或许并不如外界想象的那般庞大。
按照保利地产此前公告披露，初步估算，保利集团与中航工业潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15％。
截止至2016年6月30日，保利地产净资产为1091亿元。以此估算，中航工业房地产业务项目整合涉及金额可能不超过165亿元。
而早在中航工业、保利集团宣布整合地产业务时，市场就有流传消息称，保利曾对中航一些地产项目进行调研，并形容结果是“差强人意”。尤其是中航地产，该公司旗下项目大部分位于二三四线城市，与保利地产的区域布局有较大出入。
截止2016年6月30日，保利地产共有在建拟建项目286个，规划总建筑面积13613万平方米，待开发面积5571万平方米，其中一二线城市占比约为71.4％。
仅就中航地产而言，其以三四线项目为主的资产组合就与保利地产主张的一二线有较大出入。
对此，有保利地产相关人士则表示，“中航旗下的资产包确实有些项目是分布在三四线城市的，和公司的主要拓展方向有区别。但这些最终还是要和定价挂钩，如果项目不那么优质，那么我们也会考虑定价策略”。
撰文：罗舒晗
审校：武瑾莹
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