无先例重组后的招商蛇口：变身城市综合运营商

在深圳蛇口太子湾,一栋像船首波一样的建筑正在建设当中。这片总计170万平方米建面的综合体将涵盖写字楼、商业、住宅、公寓、文化娱乐设施等业态。其中,最为重要的是,招商蛇口将把这里建成太子湾邮轮母港。

沿着太子湾的位置在地图上往北看,招商蛇口将主导开发建设的前海妈湾片区已蓄势待发。再往西看,招商蛇口联手华侨城近日以310亿元的价格,击败华润、万科、保利3家强劲对手,拿下了深圳大空港11宗土地。从太子湾邮轮母港到前海妈湾片,到大空港的部署都是招商蛇口摸索的“前港、中区、后城”产业发展模式中的重要环节。自去年12月30日以“招商蛇口”全新面貌登陆资本市场后,招商蛇口的整体发展战略也由房地产开发变为“城市综合运营商”。

重大无先例重组

资本助力企业发展

今年上半年,招商蛇口营业收入212亿元,同比增长11%,归属于上市公司股东的净利润38亿元,同比增长113%。这是招商蛇口和招商地产吸收合并工作后交出的第一份成绩单。

招商蛇口和招商地产在2015年4月启动吸收合并工作,并于2015年11月27日取得证监会批文。12月11日完成招商地产B股终止上市,12月17日完成实施现金选择权,12月30日招商地产A股终止上市并摘牌,招商蛇口股票上市,实现招商蛇口的整体上市。

在这场近九个月的重组中,新加坡退市B股的转托管、A+B股同时实施现金选择权、A+B股一并转A股等操作在我国资本市场均无成例可循。但这一重大无先例重组让国企改革排头兵招商蛇口注入新鲜血液,以致敬1979(招商蛇口股票代码001979)的面貌重新登上资本舞台。深交所相关负责人曾表示,此次招商蛇口吸收合并招商地产并在深交所上市,“是资本市场服务支持国企改革的重要进展”。

事隔近9个月后,招商蛇口财务总监黄均隆谈及这场无先例的并购重组,最大的感受则是:“国资企业改革需要领导坚定的信心。在这场重组的过程中,招商局董事长坚定的信心和执行力带动了所有团队和员工的积极性和高效的执行力。正因为此,这场重组才得以成功完成”。

重组后的招商蛇口:

“前港、中区、后城”

招商蛇口自重组之后,不再满足于做单纯的地产开发商,首次明确了“前港、中区、后城”三大业务方向,分别对应“邮轮产业建设与运营”、“园区开发与运营”、“社区开发与运营”。

招商蛇口总经理许永军此前表示,“前港、中区、后城”就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体发展。这一模式实现了港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,其内涵是产业的流动和升级,从而把城市盘活。

招商蛇口以深圳蛇口为样板的开发模式在整合后逐渐清晰并得到了市场的认可。自7月份发布全新品牌主张“城市生长的力量”以来,招商蛇口在城市片区获取与开发方面动作频频,捷报频传。

8月,公司与通州区人民政府在北京签订新型城镇化合作框架协议,共同展望了“精致城市,田园台湖”的美好愿景。双方将以台湖镇为试点,发展文化创意、生态旅游、科技、金融商务等产业,提升台湖镇区域的产业聚集与协同带动效应。

8月底,招商蛇口联合华侨城在与华润、万科、保利等大型房企角逐中胜出,以技术标优势获取了深圳国际会展中心配套的11幅地块,总建筑面积约245.33万平方米,进一步扩充了在深圳的项目资源。

9月8日厦门邮轮城项目正式开工,招商蛇口160亿复制海上世界品牌,布局“厦门国际邮轮母港”生态圈。厦门海上世界是继深圳海上世界、深圳太子湾之后,招商蛇口“前港、中区、后城”生态圈发展模式的再次复制和落地。

三大业务齐头并进

重组后的招商蛇口,邮轮、园区和社区三大业务正在齐头并进。

邮轮能为港口带来巨大的经济增长。国际邮轮协会的数据显示,2014年停靠在美国佛罗里达州港口的邮轮带来了1050万乘客和船员到访,差不多占据全美的45%,而这些乘客和船员产生了10.4亿美元的岸上消费。2014年,邮轮业为佛罗里达州的经济收入贡献了79.5亿美元。

邮轮母港,指邮轮公司的运营基地,除具备始发港基本功能外,还应具备邮轮维修保养、邮轮公司运营管理等功能。这也正是招商蛇口的主要发力点之一。

据了解,现正开发的蛇口太子湾片区已获得国家旅游局关于设立“中国邮轮旅游发展实验区”的批复。此外,蛇口太子湾邮轮母港将于11月投入使用。许永军表示,目前太子湾邮轮母港可停靠22万吨级世界最大邮轮。未来太子湾将成为华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港,是深圳通连香港、走向世界的“海上门户”。

此外,招商系公司以独资、参股或联合开发的形式,已经介入了天津、青岛、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营,占中国全年邮轮旅客接待总量的90%。

根据招商蛇口披露的2016年半年报,截至6月30日,社区运营依然在招商蛇口3块业务中占比较重。上半年,招商蛇口实现签约销售额308亿元,签约销售面积195万平方米,分别同比增长59%和30%。同时,遵循“城市深耕”的策略,上半年公司成功在北京、南京等城市获取10宗优质项目,扩充项目资源226万平米,总地价237亿元,其中权益地价153亿元。

在园区开发层面,招商蛇口上半年投资性物业的出租收入达9.22亿元,同比增长8.78%。报告期内,公司建设运营的蛇口网谷成为国务院首批“双创”示范基地,“网谷”、“意库”等主题园区的拓展有序推进。以“蛇口”为模板,在核心一二线及其近郊城市建设运营大型园区综合开发项目是园区业务发展的重要方向,公司乃至招商局集团均致力促进此类项目的拓展,目前多个项目在推进中。

市场寄予厚望的前海土地整备也已取得实质性进展。截至6月30日,公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局签署了框架协议,将以本公司控股的平台公司为主体,与前海管理局下属前海开发投资控股有限公司组建股权比例为50:50 的合资公司,通过合资公司加快推进前海2.9平方公里的土地整备和开发建设,探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作的新模式。

招商蛇口相关负责人表示,未来公司将在医疗、教育和养老层面开展创新业务。同时也将积极寻找并购标的,进一步将国企做大做强,并将借助资本市场,成为“改革创新、转型发展、自贸区建设、资本市场的新标兵”。