华夏幸福PPP模式复制提速 第三批PPP项目有望签约183亿元

从不为人知的一个小小农业县到向“全球技术商业化中心”的产业新城迈进,固安花了10年时间。伴随着民营资本华夏幸福累计数百亿元资金的投入,固安两大产业园区分别一先一后入库发改委和财政部的PPP示范项目。

10月13日,财政部公布第三批PPP示范项目,总计516个,计划投资总额1.17万亿元,固安高新区项目和溧水产业新城项目入选。据市场分析人士认为,这两个项目都将由华夏幸福运营是大概率事件,而两个PPP项目合计投资额183亿元。

加之2015年进入发改委首批PPP典型案例的固安产业园项目,中信证券分析师陈聪表示,华夏幸福产业新城业务对接地方政府,天然和PPP相吻合,随着PPP盈利模式逐渐明朗,未来业务规模有空间,资金来源也有拓展空间。

PPP大单复制提速

10多年前,固安的名片是“钓具、肠衣、滤芯和塑料”,实施PPP新型城镇化项目14年,财政收入增长50倍,固安变身为高端产业聚集的智慧新城,民营投资方华夏幸福完成IPO,资产规模增长10多倍,市值一度逼近千亿元。

众所周期,在城镇化进程中,住宅、商业和产业地产为三大主要业态,与前两者相比,产业地产是开发周期长、现金回流慢、资金沉淀量大、招商不易的难啃骨头。

然而,得益于持续滚动的投资和对引进产业的精准把握,截至2016年6月底,华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约537家,包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业,以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业,以京东方为主导的新一代信息技术企业,以京东为主导的电子商务企业,实现项目签约投资额 1214亿元。

如今来看,一整套先进而成熟的全球技术商业化中心(GTC)服务生态体系在固安产业新城得以成功运营。固安产业新城创造性地构建了“技术链、产业链、资本链、服务链”立体孵化服务体系,以“创新孵化+资本干预”的生态打造理念,为初创企业和新兴产业成长助力。

至于投资方的盈利模式,按PPP合约,华夏幸福的利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础,若财政收入不增加,则企业无利润回报,县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福通过市场化融资,以固安工业园区整体经营效果回收成本,获取企业盈利,同时承担政策、经营和债务等风险。

简言之,一个长达10年甚至20年的PPP项目,政府仅承担“机会成本”,作为社会资本的企业压力更大,若两者合作的项目稳定性遭到威胁,企业将“沦陷”。

更重要的是,华夏幸福已经登陆资本市场,若偏安一隅难以为企业带来盈利能力的可持续提升,规模化是其必走路径之一。鉴于此,认可固安产业新城模式之外,市场对华夏幸福的质疑和担忧来自可复制性。

不过,PPP项目的推广和新型城镇化的发展给华夏幸福带来了快速扩张的契机。近些年,华夏幸福产业新城在异地复制初见成效并快速扩张。在京津冀、长三角、辽沈、成渝、华南地区的36个县(市)域,建设42座产业新城,122个产业园区,累计招商引资突破2000亿元。

业内多位分析师认为,华夏幸福产业服务业务逐步进入结算期,较高预售账款使公司未来的收益确定性较高,产业发展业务的毛利率较高。此外,环北京预期之外的产业园区也开始贡献收益。

嫁接全球资源挖产业护城河

在A股资本上中,华夏幸福是市值最高的产业地产运营商,其产业新城模式得以扩张的基础核心是对“产”的投入。而其“产业”的核心竞争力是有“人”且有“商”。

“对中国的房地产开发商来说,拿地-建房-销售,甚至融资都不是难题,真正艰难的是不懂产业。”有产业地产运营商高层接受《证券日报》记者采访时表示,“开发和运营产业园实际上是两个行业,后者的专业难度是难以想象的”。

据《证券日报》记者了解,华夏幸福有数千人的招商团队,有着自己的招商数据库,每个人即刻更新每一个商家的每一个新动作。即便如此,园区扩张的提速让华夏幸福仍在思考如何才能让“人”和“商”跟得上,为此,华夏幸福早期就做出了嫁接全球资源的战略决策。

以固安工业园区为例,据华夏幸福向《证券日报》记者透露,该园区建设之初,华夏幸福曾邀请全球9个国家和地区,40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师,将国际成功经验和区域实际情况相结合,来“建设产业新城”。

近期,华夏幸福更是与康威国际备忘录,双方将利用各自优势在华夏幸福产业园及产业新城开发、国际招商引资及国际业务方面开展战略合作。根据协议,康威国际将帮助华夏幸福引入国际企业投资落地,利用其广泛的国际关系网络和客户信息,推荐、引导国际企业认知华夏幸福的品牌、优势及在华夏幸福产业新城投资的益处,为产业新城引入国际投资项目提供支持,促进产业园入园企业升级。

对此,海通证券分析师涂力磊表示,这是华夏幸福嫁接全球顶尖资源,导入国际产业要素,实现全球视野产业招商与发展服务的实践,是实施国际化战略的重要举措。

另有分析师表示,华夏幸福的PPP产业园区项目多点布局,运营与招商嫁接了全球资源,导入了国际产业深挖产业护城河,产业新城模式形成壁垒,PPP大单已经完成了“量”的扩张和“质”的突破。