万科推史上最严苛跟投制度年末狂砸逾323亿元席卷土地市场

1月5日晚,万科率先公布了其2016年全年销售业绩。在拿下逾3600亿元销售业绩的情况下,万科于年末土地市场上斩获颇丰。

在公布业绩的同时,万科还对跟投制度进行了第二次修订,一是取消追加跟投安排,降低了员工跟投总额度上限,另一方面通过设置门槛收益率和超额收益率,要求万科跟投人员以收益承担劣后责任。此举也被业内认为是最严跟投制度。

狂砸逾323亿元买地

与之前机构公布的数据相仿,其2016年12月份实现销售面积166.7万平方米,销售金额234.1亿元。2016年全年累计实现销售面积2765.4万平方米,销售金额3647.7亿元。虽然创下自身的历史新高,不过其行业销售老大的位置很可能被恒大所取代。

相比于销售金额,万科在年末土地市场的表现更为值得关注。根据万科公告显示,自11 月份销售简报披露以来公司新增加项目34个,《证券日报》记者统计后发现,万科为拿取这34个项目所需支付的土地出让金高达323.47亿元,是当月销售额的1.38倍,不但刷新了万科单月拿地总额的纪录,从拿地数量上也是看近年来的新高。

上述34个项目遍布全国十多个城市,既涉及北京、上海、广州这样的一线城市,也包括天津、福州、宁波等二、三线城市。其中,天津杨伍庄南项目需支付地价款最高,达74.5 亿元,北京海淀永丰项目也达到了50亿元。

而不久前万科总裁郁亮在接受媒体采访时曾指出,万科近年来一直坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源,土地储备一直保持在比较合理的水平,既能保证未来两三年的发展,又不会背上沉重包袱。

对此,有业内人士指出,在去年10月份调控密集出台后,各地楼市转冷,万科此时出手可避免土地价格过高,属于逆周期拿地。而从区域上看,所购入的土地基本都在热点城市,因此总体支出金额较大,但后续出售时应会较为顺利。此外,随着恒大在规模上的赶超,万科此时加大拿地力度,应该也是为加快规模增长。

推出最严跟投制度

值得注意的是,当晚万科董事会还通过了第二次修订项目跟投制度细则的议案。

据悉,万科于2014年3月份率先在房地产行业内推出了项目跟投制度,并于2015年3月份进行了第一次修订。万科方面表示,项目跟投制度推出以来,实施效果显著,提升了公司的投资质量,缩短了项目开工、开盘周期,降低了营销费率,改善了开发效率,充分体现合伙机制的共创、共担精神。

而据记者了解,后续不少地产公司也都推出了项目跟投制度,从侧面肯定了该制度的成功,不过跟投制度仍有一些需要改进的地方。例如,相较于一线城市以及热点二线城市,三、四线城市的项目回报率较低,公司的员工会更加青睐一线城市的项目,从而导致项目融资的不平衡。同时,员工跟投金额大的项目,会被倾注更多的资源,导致项目在公司内部的厚此薄彼。

万科方面也表示,为促进跟投人承担更多责任,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值,公司在取得董事会批准后,对项目跟投制度进行了进一步修订。此次修订中,公司参考了各类PE基金中广泛应用的优先劣后分配理念,通过设置门槛收益率、超额收益率,要求跟投人以收益为限对万科承担劣后责任。

同时,万科将“初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的5%,追加跟投投资总额不超过项目资金峰值的8%(即跟投投资总额合计不超过项目资金峰值的13%)”调整为“跟投投资总额不超过项目资金峰值的10%”。而修订后的跟投制度也被指对跟投人员的要求更加严格,更有利于保障公司和股东的利益。