华夏幸福绑上平安 440亿元盈利承诺能否兑现

大股东让股19.7％，平安资管137亿晋升第二大股东。找到“大树”的华夏幸福，股价当即奔向涨停，收盘上涨9.68％。在现金流问题上，这回，华夏幸福是否能够“平安”了？

7月10日午间，华夏幸福发布公告，公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司（简称“华夏控股”）当日与平安资产管理有限责任公司（简称“平安资管”）签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占上市公司总股本的19.70％。

为表诚意，华夏幸福大股东给出了三年将近440亿元盈利的业绩承诺。

平安入股后，将为华夏幸福的发展带来哪些影响和改变？双方的潜在合作是什么？对此，华夏幸福有关负责人接受了上证报记者采访。

华夏幸福回应合作初衷

引入中国平安，将对华夏幸福的发展有何影响或改变？

华夏幸福公告称，上述《股份转让协议》的签订，旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力与盈利水平，促进公司的快速健康发展。

华夏幸福有关负责人进一步对上证报记者表示，作为产业新城运营商，华夏幸福与传统地产商有所不同，成熟的产业新城模式已成为公司核心竞争力之一。

公司拟引入中国平安作为重要股东，背后是华夏幸福优化公司治理结构的新突破，也是资本市场对华夏幸福前瞻布局核心都市圈价值的认可。未来，公司还将与其他各类合作伙伴实施强强联合，增强业务协同。

平安与华夏幸福的发展契合点在哪里？双方或将在哪些方面继续合作？

华夏幸福人士称，公司会继续按照目前计划发展，进一步开发运营产业新城项目。平安不仅为全方位金融平台，同时具有其他方面优势，可在适当情况下考虑未来进一步合作。

为赢得金融巨头平安的支持，华夏幸福给出了很大的诚意，不仅将改组董事会，加入平安提名的2名董事；大股东华夏控股还给出了三年将近440亿元的盈利承诺，若不足盈利预测的95％，大股东将进行现金补偿。

根据业绩对赌协议，未来三年，华夏幸福以2017年度净利润为基数，2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30％、65％、105％，即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

华夏幸福有关负责人对上证报记者表示，此次业绩承诺并非首次出现，其与公司股权激励方案中的业绩考核目标一致。此举可促使控股股东、管理层更好地致力于上市公司业绩提升和未来发展。

今年7月，华夏幸福向百余位核心员工授予股票期权及限制性股票时，其业绩考核目标即为未来三年净利润增长率分别不低于30％、65％、105％。

保险大佬为何看中华夏幸福？

公告发出后，有中国平安相关人士回应媒体称，平安主张价值投资。华夏幸福目前估值相对具有吸引力，同时公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。

平安还称，华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，平安看好其长期发展潜力。

从财报来说，华夏幸福2017年实现净利润87.81亿元，同比增长35.26％，净利润率达14.72％，为近三年来最高。2017年，公司实现销售额1522.12亿元，增长26.50％。据克而瑞统计，华夏幸福的年销售额居行业第九。

按照公司7月10日的收盘价27.31元/股计算，市盈率仅为9.23倍。

开发商与金融结合模式再现

实际上，作为一个资金密集型行业，房地产与金融的结合已屡见不鲜。平安系上次与开发商的股权合作是平安人寿在2015年4月出资62亿港元收购碧桂园9.9％股权，截至2017年底持股10.51％，但在今年2月份开始有所减持。

本次的合作方平安资管，是中国平安保险集团核心成员，注册资本15亿元，由中国平安持股98.66％，平安财险和平安人寿各持股0.67％。截至2017年12月31日，平安资管的资产管理规模达2.67万亿元，已成为中国最具规模和影响力的机构投资者之一。

诚然，当前的金融环境与三年前已有所不同，为赢得金融巨头平安的支持，华夏幸福比当时的碧桂园付出了更大的诚意。

值得一提的是，华夏幸福在2018年1月份召开了以“合作”为主题的首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会。公司的合作伙伴类型包括了同业伙伴（国际+国内）、平台伙伴；产业伙伴（指入园企业）、金融机构伙伴（各大银行总行及分行）、智库机构伙伴、建设伙伴（相关建设公司）、运营伙伴（医院、学校、超市等）、资本伙伴（基金、资管公司）等九类。

记者注意到，华夏幸福通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，为公司相关经营项目提供资金支持，已经成为公司重要的经营方式和融资途径。在2017年年报中，公司全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。

其中，华夏幸福与平安的合作早已在地方项目中展开。例如，平安信托曾在2016年8月投资12.3亿元参股华夏幸福项目公司，并在一年后退出，年化回报率6.94％；深圳平安大华汇通也分别在2015年和2016年进行过一年期的投资，年化回报率为8.89％和7.11％。

2017年，这种合作模式继续推进。年报显示，2017年8月和9月，华夏幸福为旗下湖州鼎泰园区建设发展有限公司、蒲江县鼎兴园区建设发展有限公司相继增资引入平安信托，华夏幸福持股均由100％降至54.55％。2017年12月，华夏幸福的开封产业新城公司和嘉兴孔雀城房地产开发有限公司也同时增资引入深圳平安大华汇通财务管理有限公司，增资完成后，华夏幸福由全资持股降至55.56％和52.94％。

华夏幸福现金流到底怎样？

对于华夏幸福的现金流，外界关心的一个重要问题是，大量复制的产业新城，所需资金量究竟有多少？

在2017年年报问询函中，上交所开门见山地提出了产业新城的结算问题。上交所提出，产业新城业务是公司重要业务，年报显示，公司产业新城业务园区结算收入额299.12亿元，而报告期末，公司应收账款余额189.1亿元，较上年同期增长约 99.04％，其中约185.33亿为应收政府园区结算款，且相关应收款项未计提减值准备。

华夏幸福在回复中表示，公司2017年度产业新城业务的应收账款周转率较低。因为地方政府信用良好，公司根据企业会计准则判断其并无坏账风险，故未计提坏账准备。

对于资金和现金流问题，华夏幸福表示，公司将一方面继续对产业新城业务严格经营管控，加快结算与回款，另一方面继续加强房地产业务相关政策的跟踪与分析研究，依据政策导向灵活调整战略与策略，聚焦高周转策略，加速去化与回款。此外，公司将根据实际经营需要偿付永续债的本金和利息，减轻公司的资金和现金流压力。

华夏幸福总裁孟惊此前接受上证报记者采访时表示，公司的经营性现金流从2017年四季度已经开始回升，2017年底的货币资金规模创出历史新高，达到681.05亿元，占总资产的18.1％，可为公司经营发展提供充足的资金保障。与此同时，公司2017年底的净负债率为59.8％，同比下降7个百分点，且货币资金减一年内到期债务后的“净现金”同比增加76亿元，短期偿债能力进一步提升。

孟惊还表示，随着产业新城“异地复制”逐渐显效，未来公司的现金流情况会持续向好。2018年，公司预计销售额为2100亿元，其中约50％来自南京、杭州等区域。公司业务布局将逐渐跨出环京地区。