招商蛇口千亿发展路径：多元化业务剑指未来

[摘要] 去年，招商蛇口实现营业总收入755.38亿元，同比增长18.82%；归属于上市公司股东的净利润122.14亿元，同比增长27.48%；基本每股收益1.55元，同比增长28.1%，顺利抵达“百亿利润”里程碑。

经历重组上市后的调整，曾被誉为房地产行业“四大天王”招商蛇口正试图以崭新的面貌加速发展。

2017年，招商蛇口签约销售金额1127.79亿元，同比增加52.54%。累计实现签约销售面积570.01万平方米，同比增加20.98%。千亿目标的实现，展示出其作为长跑选手的耐力。

随着房地产行业集中度的进一步提升，越来越多的开发商实现了千亿的规模梦想。但“增收不增利”的现实问题依旧是各大企业面临的难题。早在2015年底重组上市之初，招商蛇口便提出“千亿规模、百亿利润”的目标，力争实现规模与利润的双丰收。

这一目标在财务指标均有不错的呈现。1月15日晚，招商蛇口公布了其2017年业绩快报。去年，招商蛇口实现营业总收入755.38亿元，同比增长18.82%；归属于上市公司股东的净利润122.14亿元，同比增长27.48%；基本每股收益1.55元，同比增长28.1%，顺利抵达“百亿利润”里程碑。

打眼的业绩表现背后，离不开其在金融领域的创新以及多元化业务的发展。在迈入千亿规模之后，招商蛇口的发展仍存想象空间，如何保持可持续的高速增长，恢复昔日“招保万金”时代的荣光，招商蛇口显然还有更大的目标和决心。

金融创新驱动

作为资金密集型行业，房企地产金融属性在加速释放。值得一提的是，在盘活存量资产、优化资本结构，推进资产证券化发展的道路上，招商蛇口已成为先行者之一。

1月11日晚间，招商蛇口发布公告，该公司拟与招商资本、联合平安银行东莞分行，共同设立招商澎湃系列股权投资基金，投资于招商蛇口房地产项目。

据公告，此系列基金的管理人为招商澎湃，由招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司（以下简称“招商理财”）与招商资本共同组建。该系列基金总规模为不超过人民币100.075亿元，其中，平安银行东莞分行以有限合伙人的身份认缴出资70亿元；另一有限合伙人招商理财认缴出资30亿元，有限合伙人基金管理团队出资不超过700万元，招商澎湃作为该基金管理人与普通合伙人认缴出资50万元。

综上所述，招商系以30.075亿元，成功撬动百亿元资金。视野不只局限于一二线项目，在商业地产、长租公寓等持有物业上，招商蛇口也在有策略地进行轻重并举，借助资本力量，探索盘活存量资产、打通融资筹粮渠道的新路径。

2017年11月27日，招商蛇口公告披露，与太盟投资集团按1∶4的出资比例，共同成立规模为人民币16亿元的地产基金。这是招商蛇口首次试水海外地产基金，其试图通过地产基金模式实现写字楼的轻资产运营。

在公告中，招商蛇口表示，“地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点，未来招商蛇口可复制该模式，促进商业办公楼的去化，实现资源的有效循环”。

招商蛇口也曾在投资者会议上提出“未来资产证券化是必然趋势”。

随着国家租售并举住房体系的推进，招商蛇口在长租公寓领域也开始发力。的确，大量的商业项目入市背后是巨额的沉淀资金，招商蛇口也获得了一笔长租公寓的融资。2017年11月28日，招商蛇口的全资子公司招商公寓成功向中国建设银行(00939)深圳分行申请到不超过40亿元的融资额度。据了解，这是建设银行介入租赁业务以来，在深圳发放的针对长租公寓运营商的第一笔贷款。

借助财务手段来实现规模的快速增长，招商蛇口的资产证券化动作还在继续。

2017年12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批，发行总额60亿元，以其为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获批，该计划为全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品，发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过人民币20亿元。

这被业界认为是招商蛇口在轻资产运营商战略上的有益尝试。

十天之后，12月11日，招商局集团与中国建设银行在京举行长租住房租赁业务战略合作签约暨银行间市场首单长租公寓ABN发布仪式。据悉，双方共同推出的200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”在中国银行(03988)间市场交易商协会已成功注册，首期计划发行40亿元，期限15年，由建设银行担任主承销商，采取定向发行方式在银行间市场发行。

不难发现，大力推动资产证券化的背后，是这家企业能达成规模和利润并重的资本手段。

招商蛇口表示，目前公司运营和在建大量持有物业，今后商业、写字楼、长租公寓等自持业态还将持续扩张。未来，招商蛇口有望推广地产基金模式，运用市场化手段让长租公寓资产流动起来，并综合运用私募基金、REITs等全生命周期的资本通道促进持有物业的去化。

多元化业务起航

招商蛇口在过去39年，深耕蛇口，布局全国，探索出了“前港-中区-后城（Port-Park-City，PPC）”的产业发展模式。目前“前港-中区-后城”不仅在漳州、厦门、天津等地得到推广。同时，借由“一带一路”的发展契机，此商业模式复制到更多沿线国家和地区。比如斯里兰卡、吉布提、白俄罗斯、多哥、坦桑尼亚等重点国家和地区。

在社区开发与运营方面，2017年度，该公司共获得56个项目，获得的土地面积共计398.76万平方米，计容建筑面积839.24万平方米，权益建面514.35万平方米，拿地权益代价488.24亿元。在非市场化拿地方面，招商蛇口也有收获。2018年1月份，公司收购国企东风房地产80%股权，对应可售资源72万平方米、投资性房地产10万平方米。此外，招商蛇口还与昆钢、武钢、宝钢等企业达成合作协议，以存量土地资源为合作基础。充足的土地储备将会是打响未来战役的弹药。

在进入千亿俱乐部的同时，作为招商蛇口的另一面，其邮轮产业也正加速发展。目前已初步完成在深圳、厦门、天津、上海等沿海城市的邮轮母港布局。

据招商蛇口相关产业负责人向时代周报记者介绍，邮轮母港不但规模大，泊位多，港口将拥有免税、金融等的政策支持，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的旅游服务生态圈。

逆水行舟不进则退。面对行业生态环境的巨变，招商蛇口本身也在改变。

围绕“前港-中区-后城”模式，招商蛇口开展多元化业务。在健康、养老、文化等领域纷纷落子。

在大健康领域，招商蛇口与力宝(00226)集团成立招商力宝医疗合资平台，公司以医学影像业务为主要商业模式，在境外，投资、管理和运营影像中心业务，在国内则投资、改造、升级精品医院。

文创业务方面。有以“意库”为代表的文创园区；以“价值工厂” 为代表的文创聚集地；以“设计互联”为代表的文化商业和设计资源展览平台。

具体到养老产业，招商蛇口以健康医疗为基础、康复护理服务为核心、养老社区开发为依托，打造养老产业平台。其中集活力长者公寓和专业护理院于一体的广州金山谷项目即将面世，此外有数个养老项目正处于前期规划阶段。

这家成立了39年的老牌房企，正试图攀登其发展史上的又一个高峰，为此它不断借助资本力量以及转型多元业务。前途未知，故事正在书写。