光大证券：土地热度见顶回落 地产投资单价提升

报告摘要

短期政策面侧重“房住不炒”，下半年新房市场需求趋稳、供给提升

7月单月全国商品房销售面积、销售金额分别同比增长9.5％、16.6％， 40家主流房企7月销售额同比增长27％。行业销售继续向好主要来自于：1）短期内按揭投放量增价降，为购房需求释放提供了较好环境；2）疫情导致开发商推盘期后延，下半年新盘供给高于去年同期；3）二季度楼市复苏较快，部分城市房价、地价上涨、一二手房价倒挂一定程度上加快了需求释放；4）疫情解控较晚的局部地区楼市处于自然复苏、环比改善的过程中。

展望后续，一方面，政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化下，预计热点城市需求端情绪将趋于平稳；另一方面，主流房企进入集中推盘期，供给端驱动作用不断增强。预计下半年整体处于“需求趋稳+供给提升”的组合下，新房成交大概率可以保持稳中有增的态势，价格端上涨压力将有所缓解。

土地市场热度已出现见顶回落的迹象

7月全国土地购置面积低基数下同比-1.8％，成交总量偏弱；单月成交价款同比增长36.8％，部分来自于成交结构因素。从热度来看，7月全国平均溢价率基本持平，但部分一二线城市热度已开始回落。土地市场相对于政策及流动性更为敏感，我们认为7月市场整体情绪已出现了见顶回落的迹象。

新开工持续向好，竣工斜率波动，房地产投资价格因素短期较强

7月单月行业新开工同比增速提升至+11.3％，资金供给相对充裕、销售快速复苏、前期土地购置回升为新开工持续修复提供了良好基础。

7月单月行业竣工面积同比-14％，斜率波动比较大。我们在前期报告中提示，今年的气候可能会对施工进度造成一定拖累，全年竣工还需要进一步观察Q4表现（2014-2019年Q4竣工量占全年的43％~51％）。

7月单月房地产投资同比+11.7％，环比+3.1pc。单月房地产投资高增一方面来自于7月土地购置费增速基数较低；另一方面推测来自于大宗商品涨价与房企“赶工”共同推动施工单价提升（6月单月建筑工程投资同比增长11.1％，对应施工单价同比增长8.2％）。

到位资金累计同比回正，预计后续资金供给趋稳，关注境内债到期高峰

7月单月行业定金及预收款增速提升至+16.5％，带动1-7月累计同比回正至+0.8％。展望后续，随着货币环境回归常态化，预计房地产行业整体到位资金增速随之趋稳。值得注意的是，三季度开始境内债迎来到期高峰，未来4个季度季均到期额为2253亿元，对比前4个季度季均到期额约1225亿元。虽然行业整体资金储备相对充裕，但仍需要持续关注长尾风险。

风险分析

海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；局部地区天气情况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度；土地市场持续升温，存在融资监管趋严的可能；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。