光大证券:丰富长效机制内涵 地产股权基金迎接发展契机

来源:金融界 2020-08-25 10:30:11
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报告摘要

事件:

8月20日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

点评:

房地产流动性管控常态化,7月以来审慎管理预期逐渐增强。我们在2020年投资策略报告中已明确指出,我国经济结构转型升级以及“房住不炒”大背景下,房地产行业流动性管控将成为常态。

为应对疫情影响,今年上半年宏观流动性相对宽松,房地产供需两侧资金支持均相对充裕。二季度以来行业基本面快速复苏,部分城市房价、地价有所上涨。为进一步落实“三稳”目标,近期决策层已多次表态强调房地产金融审慎管理制度。

6月24日,银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》,其中强调严控违规资金流入房地产市场。7月23日,银保监会在年中工作座谈会上指出,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

7月24日,国务院副总理韩正在房地产工作座谈会上强调,坚持“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段。实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止违规资金流入房地产市场。

8月6日,央行发布二季度货币政策执行报告,其中指出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

8月20日,召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。我们认为主流房企及资本市场已有一定预期。本次政策或旨在促进金融资源合理配置、引导预期回归平稳、防范化解房地产金融风险。

从政策背后的考量来看,我们认为可能包括多方面因素:1)目前行业资金面相对较好,下半年货币政策回归常态化下,提前管理资金流向,防止房地产领域挤占金融资源;2)缓解土地价格上涨对房价的传导压力,引导市场预期回归平稳;3)行业迎来债务到期高峰,尤其是境内债到期量短期内明显提升,自上而下引导房企调整资产负债结构,防范化解房地产金融风险。

进一步丰富长效机制内涵,健全市场化、规则化、透明化的融资规则。值得注意的是,相较于过往决策层表态,本次座谈会进一步丰富了房地产长效机制的内涵:“市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力。”本次研究建立的“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”或将成为后续房企投融资铺排重要指导依据。

潜在影响包括:房企推盘意愿增强、土地竞争回归理性、行业集中度加速提升、龙头房企盈利模式升级、“真股权”投资基金迎发展契机。综合来看,我们认为本次会议明确了房地产金融审慎管理的政策思路,潜在影响主要包括:1)房企积极推盘、去化回款的意愿进一步增强,预计下半年新房市场处于“需求趋稳+供给提升”的组合下,成交规模稳中有增,价格上涨压力有所缓解;2)下半年土地市场回归理性,并且从中长期来看,规范土地市场有序竞争,行业盈利水平趋稳;3)行业集中度加速提升,金融资源更倾向于稳健龙头,中小型房企“弯道超车”难度提升。4)债务杠杆受限,将导致权益杠杆提升,龙头房企输出资本,盈利模式升级。

5月碧桂园创投宣布,与保利资本共同发起设立的“房地产产业链赋能基金”已完成首期10亿元人民币募集,最终募集金额超15亿元,超募比例达50%。本次‘产业链赋能基金’的具体投资方向包括底层项目的权益投资和对上市公司的股权投资。展望未来,行业债权融资监管趋严,项目层面“真股权”融资需求增强,房地产股权投资基金迎来发展契机。

风险提示:海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;局部地区天气情况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。

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