光大证券：丰富长效机制内涵 地产股权基金迎接发展契机

报告摘要

事件：

8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

点评：

房地产流动性管控常态化，7月以来审慎管理预期逐渐增强。我们在2020年投资策略报告中已明确指出，我国经济结构转型升级以及“房住不炒”大背景下，房地产行业流动性管控将成为常态。

为应对疫情影响，今年上半年宏观流动性相对宽松，房地产供需两侧资金支持均相对充裕。二季度以来行业基本面快速复苏，部分城市房价、地价有所上涨。为进一步落实“三稳”目标，近期决策层已多次表态强调房地产金融审慎管理制度。

6月24日，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，其中强调严控违规资金流入房地产市场。7月23日，银保监会在年中工作座谈会上指出，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

7月24日，国务院副总理韩正在房地产工作座谈会上强调，坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止违规资金流入房地产市场。

8月6日，央行发布二季度货币政策执行报告，其中指出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

8月20日，召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。我们认为主流房企及资本市场已有一定预期。本次政策或旨在促进金融资源合理配置、引导预期回归平稳、防范化解房地产金融风险。

从政策背后的考量来看，我们认为可能包括多方面因素：1）目前行业资金面相对较好，下半年货币政策回归常态化下，提前管理资金流向，防止房地产领域挤占金融资源；2）缓解土地价格上涨对房价的传导压力，引导市场预期回归平稳；3）行业迎来债务到期高峰，尤其是境内债到期量短期内明显提升，自上而下引导房企调整资产负债结构，防范化解房地产金融风险。

进一步丰富长效机制内涵，健全市场化、规则化、透明化的融资规则。值得注意的是，相较于过往决策层表态，本次座谈会进一步丰富了房地产长效机制的内涵：“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力。”本次研究建立的“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”或将成为后续房企投融资铺排重要指导依据。

潜在影响包括：房企推盘意愿增强、土地竞争回归理性、行业集中度加速提升、龙头房企盈利模式升级、“真股权”投资基金迎发展契机。综合来看，我们认为本次会议明确了房地产金融审慎管理的政策思路，潜在影响主要包括：1）房企积极推盘、去化回款的意愿进一步增强，预计下半年新房市场处于“需求趋稳+供给提升”的组合下，成交规模稳中有增，价格上涨压力有所缓解；2）下半年土地市场回归理性，并且从中长期来看，规范土地市场有序竞争，行业盈利水平趋稳；3）行业集中度加速提升，金融资源更倾向于稳健龙头，中小型房企“弯道超车”难度提升。4）债务杠杆受限，将导致权益杠杆提升，龙头房企输出资本，盈利模式升级。

5月碧桂园创投宣布，与保利资本共同发起设立的“房地产产业链赋能基金”已完成首期10亿元人民币募集，最终募集金额超15亿元，超募比例达50％。本次‘产业链赋能基金’的具体投资方向包括底层项目的权益投资和对上市公司的股权投资。展望未来，行业债权融资监管趋严，项目层面“真股权”融资需求增强，房地产股权投资基金迎来发展契机。

风险提示：海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；局部地区天气情况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。